万科收购普洛斯财务分析(万科的财务分析)

作为全球领先的物流地产投资开发运营商，新加坡上市公司普普洛斯洛斯欲私有化早就不是秘密，虽然新加坡市场为普洛斯的物流地产REITs提供了不错的金融平台，但是新加坡市场估值长期低迷，且融资能力逐年下降让普洛斯很受伤。终于在上周末，万科发布公告，万科领衔的财团击败了黑石、华平等普洛斯国际资本巨头，获准的普洛斯董事会同意，实施对普洛斯的私有化。作为中国的地产巨头，万科为何要收购普洛斯呢？正如万科新进董事会主席郁亮所言，这是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产的完善布局。但是这样的描述太宽收购泛，我们不妨进一步的分析收购普洛斯对万科的价值。

首先，随着中国产业互联网化的不断升级，作为产业物流网不可或缺环节的的物流环节正在快速升级换代，中国的高端物流仓储设施供应缺口巨大。目前我国一线城市的物流财务分析地产收益率高达7%左右，明显高于其他持有类地产业态。因此，开发收益性良好的物流地产资产几年前成为万科重要的新兴业务版块。然而由于缺乏行业经验、专业团队和客户资源，万科和国内大多数进入物流地产领域的企业类似，物流地产板块发展并不顺收购畅，目前国内物流地产前十大供应商大部分被外资占据，其中普洛斯排名第一。通过对普洛斯的收购，万科可以迅速缩小对这一标杆在能力、团队和资源上的差距。

其次，普洛斯长期以来构建了物业开发、物业运营和基金管理三大业务的不动产资产管理的闭环模式，换言之，普洛斯通过基金管理使较长周期的物流地产能够在开发运营成熟后通过基金方式快速退出，缩小了投资万科回收周期，实现了轻资产操作，这一经验和模式正是万科在其他持有地产领域（包括商业地产等）想学习的。收购普洛斯，可以使万科在资产管理领域的学习理解快速达到新的水平，这正是万达们梦寐以求的。

最后，这次与厚扑、高瓴资本的合作，万科表现得更像一个投资集万科团而非房地产企业。这或许可以看作郁主席新官上任的一把火，未来的万科将更加去住宅化，变得更加国际化，投资色彩更加浓厚，更重要的是，在宣布不再追求地产板块规模以后，万科正在进行新的业务布局，城市配套服务商或许只是一个概念，究其本财务分析质，综合性、基金化的不动产资产管理机构或许将是郁亮时代万科的新标签。