【案情简介】
经济适用房是国家为了解决城市低收入家庭的住房困难问题提供的保障性住房，为了规范经济适用房管理，法律法规对经济适用房的买卖进行严格限制，这其中就包括，出售经济适用房需要在规定期限内一次性足额缴纳高额的土地收益金。
2018年11月23日，买方孙某与卖方张某在房产中介的介绍下，签订《房地产买卖合同》，约定卖方将其所有的位于青岛市城阳区一处房产出售给买方，房屋过户的税费由买方承担。
有土地签订合同后，买方孙某支付定金及首付款40万元。但是在办理过户手续时，买方才得知其购买的房屋是经济适用房，需要缴纳三十多万根据的土地收益金。收取买方孙某认为，自己是按照市场价购买的房子，中介和卖方从未告知该房屋过户需要缴纳如此高额的土地收益金房子，因有土地此孙某要求解除合同，卖方返还已收到的购房款及利息。
【法律规定】
根据我国《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无什么法预见的、非不可抗力造成的不属于商业根据风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
该法律规定是合同法上的“情势变更”原则，它的意义在于通过司法权力的介入，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正的。
【案情处理】
本案中，买方孙某作为一个对不同类型房产税费政策不精通的普通购房者，以普通商品房的市场价购买房屋，在合同订立时，无法预见所购房屋在过户时需要缴纳30多万的土地收益金，超过了合同约定房屋总价款百分之三十多，作为具备什么专业知识的房产中介和亲自享受了经济适用房优惠政策的卖方，均在录音中承认之前没有提到土收益金地收益金问题，在合同中未明确税费承担是否包含土地收益金的情况下，仅依据双方对于税费收取的笼统约定，不足以认定孙某知晓并同意承担该费用。最终法院判决张某返还孙某购房定金及首付款40万元，并承土地担相应的利息。
【典型意义】
本案例对于房产买卖有重要指导意义。
第一，提醒房产中介作为专业机构要明确履行相应的告知义务，避免因告知不到位造成买卖双方产生纠纷，中介机构若收益金因未履行告知义务还会导致返还中介费或者赔偿损失的责任。
买房，对于老百姓而言是大事，希望本案例能够给交易过程中的参与土地者体提个醒，增加风险防范意识，保障房产交易顺利进行。
供稿：城阳区司法局
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