国际旅游岛优惠政策显效(青岛旅游优惠政策)

（图：杜猛在中企资本联盟CECU首届三亚论坛上）

三亚市房地产业发展现状、问题及对策研究

1、三亚市房地产业的发展现状

尽管三亚房地产业发展时间不长，但与国内其他城市相比，三亚凭借自身拥有的得天独厚优势以及海南国际旅游岛建设的政策推动下，房地产业不断壮大，成为推动三亚国民经济增长和财政收入的重要支撑。

（一）企业数量和从业人员数量不断增长

根据经普统计资料显示，2008年末，全市共有房地产业企业586个，从业人员10834人。其中房地产开发企业385个，从业人员6354人；到了2013年末，全市房地产业企业666个，从业人员17849人，分别比2008年增加80个和7015人。其中房地产开发企业共有250个，比2008年末下降35.1%，减少135个，但从业人员达到了9548人，人数增加了3194人，比2008年增长50.3%。可见，房地产业已经逐渐成为拉动我市劳动力就业的重要力量。

（二）投资规模不断扩大

近年来，三亚房地产市场的迅速发展促进了房地产开发投资的大规模投入，房地产开发投资的规模呈现直线增长趋势。2008年全市房地产开发投资额为76.18亿元，占全社会固定资产投资比重50.3%；到2013年达到302.72亿元，增加了226.54亿元，占全社会固定资产投资比重57.8%，提高了7.5个百分点，2008-2013年三亚房地产开发投资年均增长42.6%。由此可见，房地产开发投资仍然是拉动固定资产投资的重要力量。

（三）建设规模快速增长

根据统计口径资料显示，2013年三亚市房地产施工面积从2008年的400.8万平方米上升到1216.6万平方米，增加了815.8万平方米；房屋新开工面积分别从2008年的137.7万平方米上升到2013年的373.9万平方米。房地产开发规模扩大不仅提供了大量的存量房，还将成为推动三亚市房地产开发投资发展的重要支撑点。

（四）土地一级市场开发增长明显

近年来，得益于三亚市房地产业的发展，三亚土地一级市场开发增速明显，2004年全市土地出让仅11.44万平方米，成交额1.71亿元，到了2005年全市土地出让面积迅速上升到82.09万平方米。在2008年前，三亚市土地出让面积均在100万平方米以下，从2009年开始踏上100万平方米台阶，特别是到2010年以后，在海南国际旅游岛建设效应的带动下，城镇化建设加快对土地的需求日益加剧。2011年三亚土地出让面积突破230万平方米。在2009年到2011年，三亚商服及旅游用地出让257.71万平方米，住宅用地出让162.23万平方米，土地一级市场开发势头迅猛。2012年开始，由于国家对房地产市场进行调控，为保持房地产市场平稳健康发展，三亚土地供应开始放缓，2013年全市土地出让面积同比下降36.6%。尽管受到客观因素的影响三亚市土地供应有所放缓，但是在2013年前土地出让面积依然保持较快增长速度，反映出我市房地产业发展迅速。

2、房地产业对三亚市经济发展的影响分析

由于房地产业具有产业链条长，关联度大，带动力强，兼有投资与消费双重功能，对扩大内需、促进消费、拉动经济增长、保持经济社会稳定等具有极其重要的作用。近年来，房地产开发投资已经成为拉动三亚地方经济增长的重要引擎，对其他附带关联产业发展产生很大的促进作用。（详见政府网站数据）

3、三亚市房地产业发展存在的问题

在三亚房地产业的不断发展壮大过程中，存在一些诸如房地产业对经济增长影响较大、房价增长过快、产品结构单一等亟需解决的问题，制约着三亚房地产业健康持续发展。

（一）房地产业占经济比重过大

近年来，三亚房地产业对地方经济的作用极为明显，并且占有经济总量的比重也较大，在“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续快速健康发展的有力措施”思想指导下，三亚市房地产业得到快速发展，并逐渐发展成三亚经济发展的重要支柱之一。三亚市房地产开发投资从2008年的76.18亿元增长到2013年的302.72亿元，增长约2.97倍。在全社会固定资产投资中，近80%为社会投资，仅有20%为政府投资，基础设施建设领域的投资项目较少，而房地产开发投资的比例占据了全社会固定资产投资的半壁江山。从近年来的发展看，三亚市房地产开发投资确实扩大了内需，带动了经济发展，但与此同时，其对经济发展的负面影响也日趋明显。2018年各项房地产数据分析显示比2013年整体增加两倍。

（二）房地产业对土地资源消耗日益加剧

由于三亚房地产业的快速发展，其对三亚市土地资源的消耗也日益加剧。目前，三亚每年建设用地审批约100公顷，许多农用地已改为建设用地，如海坡田洋、妙林田洋逐渐消失，加上小产权房非法开发建设占地，可利用的土地资源稀缺。首先，土地资源消耗过快，给城市未来发展留下极大隐患。作为三亚市具有代表性的地方三亚湾、亚龙湾、大东海等市区附近区域的一线海景地已基本全部出让，并几乎开发殆尽。房地产开发要消耗大量不开再生的土地资源，进一步挤占城市未来生存发展的空间；二是难以支撑三亚经济进一步发展。由于房地产开发是对土地资源的一次性占用，开发完毕就意味着这块土地的开发价值已经不存在；三是土地资源的利用低效、初级，三亚独特的资源和土地价值没有得到很好的体现。主要是大量购买低端房产的岛外消费者进入三亚，在促进三亚经济发展的同时也带来增加城市公共资源和生态环境的承载负担负面影响；此外普通商品房住宅用地的大批量供应和低端房地产项目的发展使得热带滨海旅游城市这一奇缺资源的价值没能得到充分体现，导致城市后劲发展不足。房地产业供地规模过大同时意味着发展旅游、现代服务业等产业的土地资源越少，不利于形成合理的、可持续发展的产业布局。

2016-2018年三亚市成交宗数走势图

数据来源：公开资料整理

2016-2018年三亚市成交面积走势图

数据来源：公开资料整理

我们了解一下三亚房地产产业相关概念及发展环境，接着分析了中国三亚房地产行业规模及消费需求，然后对中国三亚房地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国三亚房地产行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国三亚房地产行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分 行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库

三亚是一个适合旅游和居住的好地方，这个特点，也注定三亚成为了投资的热点城市，房价自然也不会低。而且，现在三亚楼市发展非常稳定。因此，绝大部分专家对三亚房价走势分析，都认为三亚房价是稳定的，不会出现暴跌的情况。

由于三亚气候宜人的特殊性，主要以养老、度假需求性居多，这类型的购房者几乎来自岛外，如果房价涨的太高，整体比例上涨不平衡，不符合经济发展规律，当然政府也不会放任不管。

2018年来，面对海南建省办经济特区30周年和建设自贸区（港）等利好消息带来房价上涨的压力，海南实施全域限购，坚决防范炒房炒地投机行为。2018年海南房地产市场运行稳中有降，商品房销售面积和销售金额同比出现下滑，部分市县销售面积和销售金额遭腰斩。

2016年北方雾霾，导致大批客户到海南买房，催热海南楼市。2016年海南商品房销售面积1508.53万平方米，增长43.4%；销售额1490.20亿元，增长51.6%。2017年海南商品房销售面积创历史新高，同比分别增长增长52.0%、82.1%。2018年海南全域限购，很多外地人丧失购房资格，商品房销售下滑。商品房销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。

数据来源：中商产业研究院大数据库

具体市县来看，2018年除三亚和洋浦外，大部分市县商品房销售面积同比均出现下滑。洋浦同比涨幅最大。三亚销售面积244.79万平方米，同比增长14.5%。海南候鸟老人对三亚情有独钟，据海南省政协官方调查报告，三亚候鸟人口占全省候鸟人口的24.9%。海口销售面积393.32万平方米，同比减少28.4%。此外，琼海市、万宁市、陵水县、五指山市、屯昌县、琼中县、保亭县、东方市、临高县、乐东县、昌江县房地产遭到重创，销售面积同比降幅超50%，其中五指山市销售面积同比降幅最大，销售面积5.41万平方米，同比减少80.8%。

数据来源：中商产业研究院大数据库

销售额方面，仅三亚市、定安县、白沙县、洋浦商品房销售额同比增长。2018年三亚商品房销售额601.37亿元，同比增长9.1%。海口商品房销售额520.49亿元，同比减少21%。五指山市、琼中县、保亭县、东方市、乐东县商品房销售额同比降幅超50%，其中乐东县商品房销售额降幅最大，同比下降77.7%.

4、投资下行压力大，房地产调控显效

2019年一季度三亚市投资和房地产运行分析

一季度，受房地产调控政策、投资较大项目不足、春节假期等诸多因素影响，致使一季度项目进度推进较慢、新开工项目减少、投资量不足，我市固定资产投资和房地产销售双双出现较大幅度的下降。1-3月，我市固定资产投资下降40.9％，比上年同期回落65.3个百分点；房屋销售面积51.04万平方米，同比下降44.9%。

5、投资和房地产运行的情况

（一）固定资产投资下降明显。由于受到宏观调控政策、春节假期、征地拆迁制约和缺少大项目拉动等多方面因素影响，我市固定资产投资下降明显。1-3月，我市固定资产完成投资下降40.9％，完成年度计划的16.1%，慢于序时进度8.9个百分点。其中，房地产开发投资下降51.2%；其他投资下降26.0%。

从产业投资结构来看，第一产业投资同比下降21.4%；第二产业投资同比下降21.9%；第三产业投资同比下降41.1%，三产占全市投资总量的比重达98.56%。

从各区投资进度来看，海棠区完成年度计划的21.4%；吉阳区完成年度计划的20.6%；天涯区完成年度计划的13.4%；崖州区完成年度计划的7.7%；育才生态区完成年度计划的3.4%。

（二）十亿元以上大项目拉动力度有所减弱。作为推动我市固定资产投资发展的主要动力，我市计划总投资十亿元以上较大投资项目的投资建设力度较往年有所减弱。1-3月份，我市计划总投资十亿元及以上的投资项目160个，仅完成投资80.96亿元，其投资比重由去年的68.3%下降到61.5%，下降6.8个百分点。其中，本年累计完成投资超2亿元的项目仅9个，与去年同期相比减少9个。

（三）房地产开发投资下降幅度持续扩大。我市严格执行房地产调控政策，逐步减少经济对房地产业的依赖，房地产开发投资大幅度回落。1-3月，我市房地产开发投资完成同比下降51.2%,降幅比去年同期高52.9个百分点。其中，住宅投资下降51.3%；办公楼投资下降67.5%；商业营业用房投资下降20.2%；其他投资下降62.3%。

（四）固定资产投资资金来源下降明显。1-3月，在全部固定资产投资资金来源中，本年财务资金来源合计289.88亿元，同比下降58.7%。其中，上年末结余资金129.68亿元，同比下降59.2%；本年资金来源小计160.20亿元，同比下降58.3%。本年到位资金中，国内贷款20.56亿元，同比下降33.6%；自筹资金67.68亿元，同比下降46.6%；其他资金来源20.14亿元，同比增长30.5%。投资资金来源不足对投资项目进一步开发投资建设或投资意愿造成一定程度的影响。

（五）自贸区（港）集中开工投资不足。1-3月，我市服务自贸区（港）建设集中开工的86个投资项目共完成投资12.76亿元，占全市固定资产投资9.7%，完成年度投资计划的20.2%，低于序时进度4.8个百分点。其中，计划总投资1亿元及以上的投资项目34个，1-3月完成投资10.79亿元；计划总投资500万元到1亿元以下的投资项目52个，1-3月完成投资1.97亿元。

（六）调控政策成效明显，房屋销售形势下滑。受调控政策的持续影响，房屋交易量持续出现下行走势，符合房地产调控政策预期。1-3月，我市房屋销售面积51.04万平方米，与去年同期相比下降44.9%。考虑政策调控环境不断强势、银根持续收紧等多方面因素，全市商品房销售市场或将持续下行。

6、工作建议

（一）做好我市自贸区（港）集中开工项目投资跟踪服务工作。对近期我市自贸区（港）建设中集中开工的三批投资项目，主动做好投资项目的入库跟踪统计服务工作，确保已开工项目投资及时纳统。

（二）推进政府投资项目开工建设。政府投资作为固定资产投资的重要组成部分，在我市房地产业受到调控政策影响的情况下，对推动全市固定资产投资发展显得尤为重要。需持续加大力度推动政府投资项目建设。特别是涉及到征地拆迁赔偿的项目，建议市政府督促相关部门加快解决项目土地、规划、环评及施工许可证等问题，尽早开工建设，并计入投资统计。

（三）推动项目建设，加大招商引资工作力度。投资大项目对拉动我市投资增长产生很大的拉动作用，大项目投资的增减直接关系到整个固定资产投资走向，应采取措施确保大项目有序推进建设。此外要加快重大项目招商、储备，集中力量谋划一批具有一定规模、符合产业结构调整方向的大项目，进一步增强民间投资对经济增长的拉动力。