可能有人不知道，出租房子是要缴税的！
目前，因为租客办社保、办居住证等需求，租赁合同的签署、备案越来越普遍，从而使得缴纳税费也越来越普遍。
据悉，出租房屋缴税都是由分布在社区事务办理中心的私房出租代征点完成的。他们告诉周到君，此前统一的税率为月租金的5%，开具的是增值税发票，受票方为承租人。那么，5月1日营改增实施之后，这个税率该如何计算呢？
新政：应纳税额减少约5%
与租房缴税紧密相关的文件——《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》5日公布。
按照文件的税法，出租房屋增值税应纳税款计算公式为：
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显而易见，这个公式表明应税额有所减少，大约减少了5%。
问题是税率却是1.5%，和前面介绍的5%大相径庭，这究竟怎么回事？
而且，机灵的周到君还注意到文件中有这么几句话：
■个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
■采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值。
什么！3万/月，对大多数房东来说，这是不是意味着出租房屋不用缴税了？
哎，为什么文件带来的疑问总是比欣喜更多呢？
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实际：新政施行后税率有差异
为了解决疑问，周到君马上以迅雷不及掩耳盗铃响当当之势询问了小东门街道征收点、五里桥街道征收点、长桥街道征收点、莘庄镇代征点，他们是这样回答滴~
为什么税率是5%而不是1.5%？
答：按照国家规定，个人出租房屋要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加费、个人所得税等各种税种。目前上海通行的做法就是到征收点按5%的税率缴纳税款，缴税后开具增值税发票。1.5%只是增值税（即原来的营业税）一个税种的税率。
月租超3万才需要缴税？
答：同样，根据办法精神，月租低于3万元，只是免征增值税，而其他税还是需要缴纳的。
那么，新政实施后到底怎么缴税？
答：月租高于3万元的，继续按照5%税率交税，公式如下：
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因此，实际税额约等于月租金的4.75%左右；
月租低于3万元的，减去1.5%的税率，按照3.5%税率交税，公式如下：
↓↓↓
因此，实际税额约等于月租金的3.3%左右。
值得注意的是，这一具体征收办法似乎还在普及中。长桥街道征收点的工作人员就告诉周到君，他们的人今天正好为此接受培训，具体的征收办法可20日左右打电话过来再行询问。
攻略：产证及合同都得拿好
询问好了，如何办理缴税呢？上述管理办法显示，应提供以下材料：
（一）《代开增值税发票申请表》；
（二）不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供）；
（三）出租方身份证件原件及复印件；
（四）私房出租合同原件及复印件（首次办理时提供）；
（五）出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件；
（六）承租方为个人的，提供个人身份证复印件；承租方为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证（三证合一）复印件（首次办理时提供）。
然而，经过周到君的询问，发现文件与现实有两个冲突值得注意：
尽管上述文件列举了“出租方委托代理人申报”的情况，但几个征收点都表示首次申报房东必须到场；
尽管上述文件说明可以提供产证的复印件，但几个征收点都表示首次申报必须是原件。
图｜蔡嵩麟
各区私房出租税收征收点
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