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【裁判要旨】案外人虽然提供了其夫妻双方在地级市范围内无房屋所有权登记的查询结果，但根据对方当事人提交的《不动产登记信息》《房屋买卖合同》，本案诉讼期间，案外人将其名下的住房出售于他人，并办理过户登记。即其在案涉房屋查封及提起本案执行异议时，其名下尚有其他可用于居住的住房，只是在本案诉讼过程中过户至他人名下。原审判决认定争议房屋系案外人唯一住房不当，应予纠正，本案不符合《执行异议和复议规定》第29条第2项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终1017号

上诉人（原审原告、案外人）：桑宪良，男，1963年10月5日出生，汉族，住辽宁省大洼县。

委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。

法定代表人：周贵庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。

法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。

上诉人桑宪良因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称原审法院）（2020）晋民初38号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桑宪良及其委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

桑宪良上诉请求：撤销原审判决，改判支持桑宪良的诉讼请求。事实和理由：原审判决以审计报告实际抵账时间和入住通知单记载的日期否定2015年11月20日的《商品房买卖合同》不正确。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初288号民事调解书已经确认龙驿公司用案涉房屋抵顶偿还借款，桑宪良于2015年11月20日签订《商品房买卖合同》，为了晚交物业费，没有索要《入住通知单》。桑宪良已经提交了夫妻二人在辽宁省盘锦市六个不动产中心出具的无房屋所有权登记的查询结果。

西藏信托辩称，桑宪良的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。（一）桑宪良签订的书面合同系倒签，真实的抵账时间晚于查封。综合记账凭证、龙驿公司2016年5月24日出具的收据和收款收据、《审计报告》和《入住通知单》，可以认定案涉房屋达成以房抵账合意的时间是2016年5月24日，该时间晚于查封，足以证明桑宪良提供的合同系倒签。关于桑宪良主张在2016年5月25日之前达成民事调解书一事，前述的2016年5月24日抵账时间在此之前，民事调解书并不能证明《商品房买卖合同》签订于查封之前。（二）桑宪良占有案涉房屋时间晚于查封。桑宪良自认在2015年冬季没有缴纳物业费、没有取得《入住通知单》，结合《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》足以证明桑宪良占有案涉房屋实际是在2016年5月24日之后，晚于查封。（三）桑宪良并非只有一套居住用房。西藏信托提供的新证据显示桑宪良在查封之后、案件审理中还有其他住房，位于辽宁省盘锦市大洼区××小区，于2019年11月12日出售给桑宪云。该处分行为发生于案件审理过程中，不能阻却执行。

龙驿公司未向本院提交书面意见。

桑宪良在原审法院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾二期枫丹白露Ｂ区××＃××室（以下简称枫丹白露Ｂ区××＃××室）归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。原审法院重审中，桑宪良变更其诉讼请求为：1.排除对枫丹白露Ｂ区××＃××室的强制执行；2.诉讼费由其与西藏信托合理分担。

原审法院认定事实：一、杨素香因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福公司向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300万余元。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该民事调解书对龙驿公司欠杨素香剩余本金和利息事实认定如下：本案龙驿公司所欠杨素香本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨素香欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、桑宪良于2013年3月13日向杨素香转款50万元，于2013年3月18日向其女儿桑田转款50万元，2013年3月18日桑田账户转出款50万元，桑宪良主张该100万元是杨素香向其借款。三、桑宪良与龙驿公司2015年11月20日签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定桑宪良购买枫丹白露Ｂ区××＃××室，房款92万元。龙驿公司2015年11月20日给桑宪良出具92万元的收款收据。龙驿公司的记账凭证显示，龙驿公司2016年5月24日分别给杨素香和桑宪良出具92万元的收据和购房款收款收据。山西瑞明会计师事务所有限公司出具的晋瑞明鉴字［2016］第002号《审计报告》附表7-1房源信息账面明细第1213号、《审计报告》附表7-1-1顶账房源（933中）账面明细表第172号、《审计报告》附表7-2销售台账汇总表第1472号均显示案涉房屋实际缴款或开票日期为2016年5月24日。四、龙驿公司于2016年5月24日给桑宪良出具《入住通知单》，桑宪良提供2015年1月8日购燃气费收据及燃气费缴费明细。桑宪良提供2015年9月9日李天保的水费收据以及桑宪良2015年9月9日、2015年10月31日、2015年12月10日水费缴费明细。盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》显示桑宪良办理入住、领取钥匙、缴纳物业费的时间均为2016年5月24日。五、2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。桑宪良至今未办理房屋过户登记手续。七、桑宪良及其妻子在辽宁省盘锦市区域范围内无房屋所有权登记记录。

原审法院认为，本案争议焦点问题为：桑宪良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封。案涉房屋系住房，桑宪良提供的桑宪良及其妻子在辽宁省盘锦市六县区查询的各六份不动产登记资料查询结果显示，桑宪良在辽宁省盘锦市区域范围内无房屋所有权登记记录，可认定案涉房屋系桑宪良唯一住房，符合第二十九条第二项规定。本案应当适用第二十九条规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定三个要件。1.2015年11月20日桑宪良与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同主要内容合法有效。但关于合同签订时间，根据记账凭证、龙驿公司2016年5月24日出具的92万元收据和收款收据、《审计报告》《入住通知单》等证据，可认定桑宪良与龙驿公司达成以房抵账合意时间以及实际抵账时间应为2016年5月24日。桑宪良提供的《商品房买卖合同》的签订时间缺乏客观证据佐证，存在倒签事实。故不能认定桑宪良在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十九条第一项规定。2.桑宪良提供的桑宪良及其妻子在辽宁省盘锦市六县区查询的各六份不动产登记资料查询结果显示，桑宪良在辽宁省盘锦市区域范围内无房屋所有权登记记录，可认定案涉房屋系桑宪良唯一住房，符合第二十九条第二项规定。3.关于购房款支付问题。桑宪良提供的其于2013年3月13日向杨素香转款50万元，桑宪良女儿桑田于2013年3月18日向杨素香转款50万元的银行凭证，结合杨素香与龙驿公司的民事调解书和《房屋抵偿借款确认书》、桑宪良与杨素香的《房屋抵偿借款确认书》、桑宪良与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具的收款收据以及《审计报告》等证据，可认定桑宪良基于其与杨素香之间的借款、杨素香与龙驿公司之间的借款，由桑宪良与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，以价值92万元的案涉房屋抵消当事人之间相应债务。故可认定桑宪良已通过抵账方式向龙驿公司支付了案涉房屋的全部购房款，符合第二十九条第三项规定。

综上，原审法院认为，桑宪良不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定，桑宪良主张的民事权益不足以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，原审法院判决驳回桑宪良的诉讼请求。案件受理费13000元，由桑宪良负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

西藏信托提交三组证据：第一组证据是辽宁省盘锦市兴隆台区住建局2021年7月22日发布的《关于枫丹白露小区房屋买卖的风险提示》，拟证明辽宁省盘锦市兴隆台区住建局向社会告知，2019年8月之后，未经赋权律师申请盖有龙驿公司印章的文件，均非保管龙驿公司印章的辽宁省盘锦市兴隆台区住建局加盖，不具有真实性。第二组证据是栾桂琴配偶李怀鹏房地产权登记资料、苗阳不动产登记信息，拟证明本系列案件原审中，辽宁省盘锦市各不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明不准确。第三组证据是《律师调查令回执》《不动产登记资料查询结果证明》《不动产登记信息》《房屋买卖合同》各一份，拟证明桑宪良及其配偶韩君名下除案涉房屋外，在辽宁省盘锦市××街道××小区另有其他用于居住的房屋，在2019年11月12日即本案第一次二审期间过户给桑宪云。

桑宪良发表质证意见，第一组证据予以认可，我方提交证据中加盖的龙驿公司印章均经过赋权律师王孟媛签字，辽宁省盘锦市兴隆台区住建局核对盖章。第二组证据不动产登记信息记载栾桂琴配偶李怀鹏名下房屋的初始登记时间是2004年，我方原审提交了房产查询信息，栾桂琴和李怀鹏名下没有不动产登记记录；不动产登记中心出具的查询结果显示桑宪良名下没有其他房产。第三组证据真实性予以认可。

桑宪良二审期间未向本院提交新证据。

本院认为，桑宪良对西藏信托提交的《律师调查令回执》《不动产登记资料查询结果证明》《不动产登记信息》《房屋买卖合同》的真实性予以认可，该组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。本院对其他证据的真实性、关联性及证明力，将结合全案查明事实及其他在案证据综合予以认定。

本院对原审法院认定的事实予以确认。

二审另查明，桑宪良提交的证据显示，龙驿公司与杨素香、杨素香与桑宪良签订《房屋抵偿借款确认书》的时间分别是2019年3月3日、2019年3月10日。

2019年11月12日，桑宪良、韩君与桑宪云签订《房屋买卖合同》，将桑宪良、韩君名下坐落于辽宁省盘锦市大洼区××街道××小区××期××＃楼××单元××室住宅出售给桑宪云，同日办理了房屋所有权变更登记，将该房屋变更登记至桑宪云名下。

本院认为，本案的争议焦点问题是：桑宪良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

关于桑宪良是否在法院查封前签订合法有效买卖合同的问题。桑宪良虽提交了其与龙驿公司签订的载明签署时间在原审法院查封前的《商品房买卖合同》，但根据山西瑞明会计师事务所有限公司出具的《审计报告》、龙驿公司2016年5月24日出具的收款收据和《入住通知单》、2016年5月25日记账凭证、2019年3月3日杨素香与龙驿公司签订《房屋抵偿借款确认书》、2019年3月10日桑宪良与杨素香签订《房屋抵偿借款确认书》等证据显示，桑宪良抵顶的案涉房屋实际缴款日期及杨素香与龙驿公司、桑宪良与杨素香签订《房屋抵偿借款确认书》的时间均为原审法院查封之后。另，桑宪良提供的《商品房买卖合同》的签订日期虽然是2015年11月20日，但该合同第八条约定的交付期限为买卖合同签订日期之前的2014年6月30日。上述情形均不符合商品房买卖合同的常理，原审判决认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定，并无不当。

关于案涉房屋是否系桑宪良用于居住的唯一住房的问题。桑宪良虽然提供了其与妻子韩君在辽宁省盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果，但根据西藏信托二审提交的《不动产登记信息》及《房屋买卖合同》显示，2019年11月12日即本案第一次二审期间，桑宪良、韩君将其名下位于辽宁省盘锦市大洼区的住房出售给桑宪云，并办理了变更登记。桑宪良原审中提交的无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果系桑宪良将其名下住房变更登记至桑宪云名下之后调取的，即桑宪良在案涉房屋查封及提起本案执行异议时，其名下尚有其他可用于居住的住房，只是在本案诉讼过程中变更登记至桑宪云名下。原审判决认定案涉房屋系桑宪良唯一住房不当，本院予以纠正，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。

综上，桑宪良的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定部分事实虽然有误，但适用法律正确，判决结果并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13000元，由桑宪良负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 王富博

审 判 员　 于　蒙

审 判 员　 李敬阳

二〇二一年十二月十四日

法 官 助 理　 刘园园

书 记 员　 陈　博