01 案情简介
2018年5月8日，陈某通过“司法拍卖网”竞拍得花都区原屋主刘某房产一套。陈某缴清所有费用后入住该房屋，由于原屋主刘某拖欠小区物业公司物业费，该小区物业公司催促陈某缴纳物业费及滞纳金共计15000元。
陈某辩称，本案应追加刘某作为第三人。由于刘某移交的房屋水电设施已老化不能使用，该房屋不具备使用条件，不符合交付条件，不能视为已交付。此外，《小区物业管理合同》因并非是被告与原告签订，故其对被告没有约束力。
双方协商无果，物业公司向法院起诉陈某，要求陈某支付拖欠的物业费及滞纳金。
02 争议焦点
1. 未取得房地产权证的物业是否应缴纳物业服务费？被告能否以拍卖获得物业未通水通电为由拒绝缴纳物业服务费？
2. 《物业管理合同》是否对被告具有法律效力？
03 裁判要点
法院认为：
1. 物业公司与业主之间是服务关系。在物业权属交接过程中，对物业是否具有交付条件的验收应是房屋买受人（拍卖人）的责任，不应当推卸给物业公司。被告认为刘某交付的物业不具备使用条件侵犯其合法权益属另一法律关系，被告可另行起诉。
2. 该小区尚未成立业委会，《物业管理合同》由建设单位与原告签订，合法有效，被告作为新业主应当受此合同约束。原告为被告提供相应的物业服务，被告应当按照前期《物业管理合同》约定交纳物业服务费及滞纳金。
04 裁判依据
1. 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）
第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年）
第二十九条规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
05 类似案例
周鑫美与黄宏魁、黎添孝物权保护纠纷一审民事判决书，（2018）粤0113民初7752号
本院认为，双方当事人均确认周鑫美已于2018年10月13、14日入住涉讼房屋，本院予以采纳。本案争议的主要焦点在于黄宏魁、黎添孝应否支付占有使用费及占有期间的水电费、煤气费和物业管理费的问题。涉讼房屋为不交吉拍卖房屋，对此周鑫美在参与拍卖时已经清楚知晓，且按照广州市越秀区人民法院发布的《网络司法拍卖公告》也已载明涉讼房屋由黄宏魁使用的情况，周鑫美在此情况下以低于房屋评估价近两成的价格竞得涉讼房屋，其代价为周鑫美需在合理期间通过合法途径取回、接收涉讼房屋。周鑫美于2018年8月1日取得涉讼房屋的不动产权证，并于2018年8月16日通过提起本案诉讼的方式主张收回涉讼房屋，在诉讼期间，周鑫美已于起诉后近两个月时间即已收回房屋，该期间应属于周鑫美通过合法途径取回房屋的合理期间，亦属于周鑫美以低价购买不交吉房屋所应承担的风险和对价。周鑫美主张黄宏魁、黎添孝支付2018年4月14日至2018年10月14日期间的占有使用费，理据不成立，本院不予支持。
对于周鑫美诉请黄宏魁、黎添孝返还2018年10月前的水费332.06元、电费388.79元、煤气费227元和物业管理费419.02元，同理，除前述理由外，根据广州市越秀区人民法院发布的《网络司法拍卖公告》第四条特别提示第（三）项明确说明：“买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认”。周鑫美在竞拍前应已知悉在办理户名变更前可能存在的物业管理费、水、电、气费应由买受人承担的情况，亦属于周鑫美低价拍得涉讼房屋所应承担的费用之一，故对周鑫美的该诉讼请求，本院亦不予支持。
06 法律风险提示
1. 对于拍卖取得房屋的新业主，其是否有权以拍卖获得的房屋物业未通电通水为由拒缴物业费？这存在房屋买卖与物业服务两种法律关系，一是买受人与出卖人之间形成的房屋买卖法律关系，出卖人应当对房屋质量承担瑕疵担保责任。如买受人对房屋不能正常使用有异议，可要求房屋出卖人承担违约责任，但其不能基于物业服务合同关系而拒付物业公司的物业费。
2.法院拍卖房屋之前的物业费由谁承担？有特殊约定按照约定执行，如无一般由原房主承担，该债务属于原房主个人债务，物业公司可起诉原房主。拍卖取得房屋所有权后，物业费用由新房主承担。一般以法院给付裁定书日期为所有权变更日期。依照合同相对人，拖欠物业费支付义务人应该出卖人，但物业费基于房屋产生，房子归谁就谁交拖欠物业费，房屋买受人可在向物业公司支付后，再向原屋主追偿。
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