类reits税务安排(reits业务的税收分析与政策建议)

基础设施REITs税务新政分析

我国基础设施REITs结构为“REITs (公募基金产品) ¬—ABS (资产支持证券) — (项目公司)”的三层结构，即由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对基础设施项目公司的股权收购，开展基础设施REITs业务。

我们从上面基础设施REITs的三层结构图可以看到， 项目公司的

基础设施项目（即底层资产）一开始是属于原始权益人的，长期以来，基础设施项目存在投资大、周期长、资金回收慢、项目退出难等问题，基础设施REITs的发行，有助于原始权益人盘活存量资产，缩短资金回收周期，解决融资需求。因此，原始权益人对基础设施REITs发行的需求肯定是浓厚的。但是，基础设施REITs发行，需要原始权益人将基础设施项目（即底层资产）划转到基础设施REITs的项目公司。资产的所有权一发生变更，就要交税了，首先要交的就是企业所得税。这个环节，原始权益人只是资产划转了，并没有取得对价，也是要交企业所得税的，交税的依据是：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》国税函2008年828号文第二条第六款规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权已经发生了改变，而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。以上税收将造成原始权益人在划转底层资产阶段即面临高昂的税负成本，这不仅让原始权益人在现金流上形成负担，更有可能使其望而却步最终放弃发行REITs产品。在这个背景下，具有里程碑意义的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号，以下简称REITs税收3号文）横空出世了。

下面，我们逐条分析REITs税收3号文的规定：

一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

分析：这一条，说的是原始权益人划转资产，有3层意思：1、划转资产的时点是设立基础设施REITs前，2、划转资产适用特殊性税务处理，3、划转资产不征收企业所得税。

我们先分析这里的适用特殊性税务处理和财税[2009]59号《 财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，财税[2014]109号 《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》的特殊性税务处理有什么不一样的地方，无论是财税[2009]59号，还是财税[2014]109号，里面提到的特殊性税务处理都有严格的条件限制，都强调企业重组或划转中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。而REITs税收3号文的特殊性税务处理则没有严格的的条件限制，也没有划转连续12个月内，不得转让所取得的股权的规定。这样，就有利于原始权益人快速把项目公司股权转让给ABS资产支持专项计划，从而快速推进基础设施REITs的发行。

我们再来分析划转资产不征收企业所得税的意思，这一条，有朋友把不征收企业所得税理解成暂无需缴纳企业所得税，这样的理解是错误的，暂无需缴纳企业所得税和不征收企业所得税是两个完全不同的概念，暂无需缴纳说明以后可能要缴纳，是暂时的意思，不征收相当于是不属于征税范围的意思，是永远的意思。

划转资产不征收企业所得税的表述，是为了避免了企业所得税的重复缴税问题。原因就是原始权益人原来是拿着基础设施项目（即底层资产）的，现在变为拿着项目公司股权，项目公司股权对应的价值就是原来基础设施项目（即底层资产）的价值，未来，原始权益人向ABS资产支持专项计划溢价转让项目公司股权，产生的评估增值，表面看起来是项目公司股权的评估增值，实际上也是基础设施项目（即底层资产）的评估增值，两者对应的其实是同一笔资产增值的企业所得税，应该只交一次企业所得税，所以，原始权益人在设立基础设施REITs前划转资产，REITs税收3号文用的是不征收企业所得税的表述，而不是暂无需缴纳企业所得税，也不是递延缴纳企业所得税。

二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

分析：这一条，讲的是REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权在企业所得税上给予“两层递延纳税”，这里，才是递延纳税的概念了。

首先，对原始权益人取得评估增值的企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

其次，对原始权益人因战略配售自持的基础设施REITs份额对应计算的资产评估增值，允许递延至原始权益人实际转让REITs份额时缴纳企业所得税。

“两层递延纳税”的意思是，原始权益人收到股权转让价款后，在就其出让股权的增值部分缴纳企业所得税时，还可扣除战略配售自持部分比例对应增值。

我们用一个计算公式来表达“两层递延纳税”是这样子的：

原始权益人收到股权转让价款时应交企业所得税=【股权评估价—股权计税基础（即基础设施资产的原计税基础）—战略配售自持部分比例对应增值】x25%

未来，战略配售自持部分在实际转让时，再就原来未纳税的增值部分缴税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

分析：深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）第二十条规定：基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

考虑到原始权益人可能通过二级市场买卖REITs份额，增持部分与战略配售持有部分产生混同，因此REITs税收3号文特别规定按照“先进先出”原则认定优先处置战略配售份额。

REITs底层资产转让环节不征企业所得税，避免了企业所得税的重复缴税问题。资产转让评估增值产生的企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，这将有效缓解原始权益人的压力，极大提高原始权益人参与公募REITs的积极性。

需要注意的是，REITs税收3号文仅明确了企业所得税的处理，并未提及其他税种，因此我们认为涉及其他税种的处理仍需要按照现有的税收政策执行。

土地增值税方面，一般是资产转让才需要缴纳土地增值税，股权转让原则上是不征收土地增值税的。

在设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，由于是取得了股权，因此，不是无偿划转，是有偿划转，有偿划转，其实就是用资产对外投资了。投资，土地增值税现在是有文件的。

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但该政策的适用经常被税务局要求符合改制重组条件为前提。因此，原始权益人以底层资产作价入股进行投资，将房地产转让到项目公司中时，想暂不征土地增值税，最好同时有一个改制重组的文件，如果没有一个改制重组的文件，可能就要交土地增值税了。如果要交土地增值税，属于旧房转让，需要两个评估价，一个是销售评估价，另一个是重置成本评估价，这个两个评估价，想和主管税务局沟通下来，想少交点土地增值税，还真心不容易。

增值税方面，依据财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策》规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。财税〔2016〕36号文虽然没有提到划转，但原始权益人向项目公司划转资产的时候，如果将相关联的债权、负债和劳动力一并转让，很多税务机关可能都不征收增值税。

三、 对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

分析：（一）基础设施REITs运营环节的税

主要是项目公司运营过程中产生的税，其中项目公司的企业所得税有3个问题要特别注意：

1、发生成本费用的节奏要控制好

目前，项目公司运营的底层资产一般分为产权类和特许经营类，两者的现金流分布存在较大差异，产业园区、仓储物流等产权类项目的底层资产，可在到期后进行市场化处置，因此最后一期现金流较大，收入可能最后一期较大。因此，从税收筹划的角度考虑，可能在最后一期需要增加一些成本费用，例如采取债资比税盾设计时，可以把利息的支付时间合同约定在最后那年才支付。

而收费公路、生态环保等特许经营权类项目，需在到期后要移交政府部门，同时项目现金流主要来自于收费，因此现金流相对较为平稳，收入也较平稳，因此，从税收筹划的角度，把费用也做平稳就行了。

2、项目公司强行让管理人开具3%的增值税发票，可能税务局会不认可

基金管理人（基金公司），计划管理人（证劵公司）收取的管理费，托管银行收取的托管费，原则上不是开给项目公司（即使由项目公司承担），例如，计划管理人是对资产支持专项计划进行管理，计划管理人不是对项目公司进行管理，计划管理人向资产支持专项计划收取的管理费，按之前的资管新规，是按3%缴纳增值税的，如果要开票，也是对资产支持专项计划开发票，而资产支持专项计划是不需要发票的，如果这时候项目公司强行让计划管理人开具3%的增值税发票，可能税务局会不认可。

3、项目公司向运营团队支付管理费，可能税务局会不认可

如果项目公司的运营团队是资产支持专项计划委派的，项目公司向运营团队支付管理费，这时候，要注意资产支持专项计划现在是项目公司的股东，国税发[2008]86号 《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》第四条规定：母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。

（二）基础设施REITs分配环节涉及的税收

在REITs 投资者层面，就其从封闭式公募基金获得的分红主要涉及增值税和所得税。由于分红不属于保本收益，因此不适用增值税。

另外，根据财税[2008]1号文对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税；根据财税[2002]128号文，个人投资者暂不征收个人所得税。

（三）由原始权益人进行回购涉及的税收

REITs产品到期后，如果由原始权益人进行回购的，则没有企业所得税的优惠政策了，项目公司需要缴纳企业所得税、其他增值税、契税、土地增值税都有可能需要再次缴纳。

四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

分析：目前基础设施REITs发行主要依据以下文件：

中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（证监发〔2020〕40号）

公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）证监会 证监会公告[2020]54号

关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知(发改办投资〔2020〕586号）

从文件表述看，此次公告规定的税收政策仅限于根据上述文件发行的基础设施公募REITs产品，对于市场上其他通常被称为“类REITs”的产品可能无法直接适用该政策。

五、本公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

分析：此政策可溯及既往，凡是证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目均可适用，解决了已经发行的项目正在面临的税务问题。如果之前原始权益人划转资产时交过企业所得税，我们认为可以大胆去尝试退税（特指企业所得税）。

总体看来，REITs税收3号文的出台，体现了国家层面对公募REITs的大力支持，特别是对原始权益人发行基础设施REITs产品的支持。

目前，我国公募REITs的底层资产仅限于基础设施项目，而海外REITs涉及零售、公寓、酒店、林地等多种类型的不动产，后续不排除探索在公共租赁住房、工业、零售等其他领域试点REITs。中国REITs市场的蓬勃发展是完全可以预见的。

财政部 税务总局

2022年1月26日

写完全文，已经是大年初一深夜，最后祝大家新年快乐.

钟必（云中飞）

2022.2.2于珠海