中科观点

01 类REITs虽存在潜在风险，但发展前景广阔，有望成为房地产行业融资新方式

02 案例一：招商蛇口

中科财金企业动态风险评级体系评级得分8.5分，综合实力等级为AA-，排名第8。

03 案例二：华润置地

中科财金企业动态风险评级体系评级得分8.5分，综合实力等级为AA-，与招商蛇口并列排名第8。

财务杠杆处于行业较低水平，有息负债规模增长限制小，使公司具备较多的融资产品创新空间，2020年11月，华润置地发行首单CMBS产品。

引言

2016年以来，地产监管政策持续收紧，房企融资渠道也成为了监管层重点调控对象。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则-三道红线。从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标。

房企债权类融资渠道主要有银行贷款、境内债券、境外债券、资产支持证券、非标五种方式。具体来看：银行贷款融资成本一般较低，但部分银行或设“白名单”制度限制信贷流向。境内信用债发行市场规模庞大，但易受监管管控。境外债券是房企融资的重要补充方式，但发行成本一般较高，且债券二级市场流动性波动对一级发行影响较大。非标融资方式灵活但成本较高，近年来非标融资渠道在逐步收紧。房企ABS产品多样化，但监管调整较为灵活，需关注融资渠道稳定性。

2020年4月，证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这一通知为房地产行业带来新的融资方式。

在中共十九大报告中，提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。十九大召开期间，保利项目获上交所无异议函，首次采用储架发行制度和首单房地产央企租赁住房REITs意义重大，凸显政策制定者推动REITs发展的信心与决心。在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，房地产“类REITs”的发展前景广阔。

需要注意的是，类REITs并不是房地产融资的无忧大道。由于疫情的影响，REITs所投资的几大主要板块：酒店、零售、餐饮等的正常运营受到严重影响，部分企业无法正常运转，可能造成REITs资产现金流短缺。此外，部分REITs底层资产过于集中，集中投资于某几个物业的REITs会增加持有人的整体风险。

在保利首单储架式REITs产品设立成功后，新型融资渠道启航。2020年10月，招商蛇口发行其首单储架式购物中心类REITs，同年11月，华润置地发行其首单CMBS产品，类REITs成为房企的重要融资工具趋势明显。

01 招商蛇口&首期储架式购物中心类REITS

招商蛇口 中科财金企业动态风险评级体系评级得分8.5分，综合实力等级为AA-，排名第8。33项评级指标中，其中20项优于行业中位水平，9项指标表现略差于行业中位水平，其他指标与行业中位水平基本持平。

图片来源：中科财金企业评级系统

总的来说，招商蛇口股东实力雄厚、规模优势明显，偿债、盈利能力强，拿地积极同时土储优质，但权益比例下降明显、成长能力欠佳、盈利质量有待提高，因此，灵活筹集资金保障公司业绩成长十分关键。

2020年10月27日，招商蛇口首期储架式购物中心类REITS“中信金石—招商蛇口一期资产支持专项计划”正式设立， 计划管理人为中信金石基金，交易场所为深圳证券交易所。

该计划储架规模为50亿元，首期发行7.945亿元，产品期限为3 2年，成功引入远东宏信作为权益级投资人，招商银行、渤海银行和民生银行作为优先级投资人。首期标的物业为招商蛇口开发的南京马群花园城购物中心，为公司在深圳以外异地复制的首座购物中心，也是其可持有物业全国布局的重要一环。

该计划为具有创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目，为招商集团在境内REITs领域的首次重大尝试，有助于盘活存量资产、持有型物业发展前景更为广阔，使资金形成良性循环，为公司业绩增长输入更多血液。

02 华润置地&首单CMBS产品

华润置地 中科财金企业动态风险评级体系评级得分8.5分，综合实力等级为AA-，与招商蛇口并列排名第8。33项指标中，其中20项优于行业中位水平，8项指标表现略差于行业中位水平，其他指标与行业中位水平基本持平。

图片来源：中科财金企业评级系统

总的来说，公司股东实力雄厚、规模处于领先地位，盈利能力强且资金回笼快，财务杠杆水平低的同时融资成本优势明显，土地储备优质、销售额分布合理，但公司销售增速有所放缓，主营业务利润贡献度有所下降，盈利能力有待观察。

图片来源：中科财金企业评级系统

值得关注的是公司三道红线相关指标表现较优。2020年半年度报告期末，三道红线相关指标均未踩中，其中现金短债比呈下降趋势但仍达到1.47，净负债率仅为45.93%，有息负债规模增长限制小，使公司具备较多的融资产品创新空间。

2020年11月11日，华润置地首次发行的CMBS产品“中信证券-华润置地成都万象城资产支持专项计划”经深交所审核通过，据相关信息显示，该计划发行金额为25亿元，设立日期为2020年11月17日，到期日为2038年8月26日，优先级预期收益率为3.8%，中信证券为计划管理人。

标的资产为成都万象城，为华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，在420工厂区上修建，占地面积160亩，总建筑面积72万㎡，分两期建设，打造成游购娱一站式、“商业综合体 街区”的综合体群落。

可见，华润置地不断创新融资产品，实现融资渠道多元化的同时较好地把控了融资成本，助推盈利水平的提高。

结语