普通住宅三个标准(住宅标准包括哪两个方面)

今天，沈阳房产局发布公告，沈阳普通住房认定标准调整了。

一、和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、沈北新区和苏家屯区等区域的普通住房认定标准调整为：容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价不超过300万元。

二、辽中区、新民市、法库县和康平县自行确定普通住房认定标准。

需要注意，以下三点全部满足，才符合普通住房标准。

1、容积率1.0以上

2、单套建筑面积144平方米以下

3、单套总价不超过300万元

根据信息溯源发现，2015年以前，沈阳普通住房认定标准为容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下。

而在2015年，沈阳为了促进房地产市场发展，曾出台《关于做好商品房促销工作的通知》，临时调高了普通住宅标准，《通知》规定，普通商品住房认定标准暂按以下规定执行：容积率1.0以上、单套总价300万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下，政策执行截至2017年12月31日。

对比看来，排除特殊时期的面积段变化，此次调整主要是调高了价格标准。猜测大概率是为了让现行标准匹配沈阳的房价变化趋势。随着越来越多的新盘单价迈过20000元关口，一套一百多平的住宅轻松就能超过两百万，所以标准修改确实是势在必行。

在此也要提醒购房者，普通住房认定标准调整的影响也不能小看。

其一、缴税多少的问题。

比如2015年以前，沈阳首套普通住房的契税是以90㎡、144㎡为临界点，购买90㎡及其以下的住宅需缴纳1%契税；90-144㎡的住宅需缴纳1.5%契税；144㎡及以上的是3%契税。

目前呢，沈阳契税标准是，90㎡以下首套按1%征收，90㎡以下改善按1.5%，90㎡以上首套契税为1.5％、2套的契税为2％、3套及以上普通住宅为3％、3套及以上非普通住宅为4％。

所以，你这就可以理解为什么有房子不偏不倚正好设计为89㎡了。按照一百万总房款算，契税可以差上5000多元。

另外，未来的房产税征收也大概率与普通住房标准相关联，试想一下，未来很可能作为普通住宅的144㎡房子免除房产税，而145㎡的房子就是收税对象。

其二、子女教育问题。

随着教育资源的紧缺，沈阳部分行政区的学位开始与普通住房标准挂钩了。比如2021年和平区就出台了这样的规定。

要知道，2017年那批房子，只要在168㎡以下就是普通住房，当时是享受契税优惠待遇的。但是现在标准变了，145-168㎡面积段的房子极大可能不再享受普通住房待遇，按照和平区的学区政策，很可能就会失去“学区房”的属性。

而普通住房新标准对于开发企业来说，影响并不会太大，因为这些标准一直都存在，在规划设计层面不需要太多变动。

不过，在目前这个节点调高标准，沈阳会不会是为了接下来的楼市新政策铺路，这一点也很值得期待。