法院判例：
为促进房地产企业规范经营、诚信履约，提示房地产交易个人增强风险防范意识，依法理性维护自身合法权益,青岛市中级人民法院全面梳理全市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件，发布了典型案例，这些案例涵盖商品房预售及买卖合同纠纷、“二手房”买卖合同纠纷等房地产纠纷主要案件类型，涉及限购政策等房地产新政带来的新问题，房屋质量、设计变更等人民群众密切关注的民生问题，及合同履行不当、违约责任等房地产市场交易多发问题。记者选取了其中三个典型案例
案例一：商品房买卖双方均忽视限购政策导致合同无法履行，双方均有责任
【基本案情】
李某欲向房地产公司购买商品房一套，于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日，青岛市发布限购政策，于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日，双方签订《认购协议》并支付剩余购房款，后因李某不具备购房资格，导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某，要求解除认购协议，在扣除10万元定金后返还剩余款项。
【裁判意见】
一审法院认为，李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议，责任在李某。一审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为，李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》，李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务，导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会，且在限购政策实施后仍与李某签订协议，房地产公司亦存在过错。基于公平原则，二审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。
【法官点评】
本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素，是李某应当知悉的基本社会常识，理应尽到审慎义务。同理，房地产公司作为专业机构，也应尽到审慎义务，对李某的购房资格进行审查，双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前，选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行，双方均有责任。因此，购房者不能“两耳不闻窗外事”，要及时关注与个人重大利益密切相关的购房政策，审慎购房。房地产公司也应秉持诚信原则，严格遵守政府发布的相关房地产调控政策，积极促成合同实现，维护房地产市场平稳有序运行。
案例二：购买商铺突现“大台阶” 购房者可要求解除合同
【基本案情】
2020年1月11日，胡某、闫某与某房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定购买涉案商铺，并于合同签订当日付清房款。交付前，胡某、闫某发现屋内出现高达一米、面积30多平方米的台阶，胡某、闫某随即向该房地产公司邮寄退房通知书，在快递回执显示拒收后，又通过微信向房地产公司工作人员发送退房通知、快递回执等，要求退款。后胡某、闫某起诉房地产公司，要求解除合同、返还购房款及相应利息。
【裁判意见】
一审法院认为，胡某、闫某发现涉案房屋存在与合同约定不一致的情形后，及时提出退房要求，虽房地产公司主张未改变设计规划，但其在签订合同时未向胡某、闫某履行提示告知义务，应承担相应的法律后果。一审法院判决解除合同，房地产公司返还购房款及相应利息。二审法院经审理认为，涉案商铺的大台阶高度、面积，已远远超出合理范围和购房者的正常预期。胡某、闫某主张该台阶的存在对涉案商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，应当予以采纳。判决维持原判。
【法官点评】
本案争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，大台阶的存在对商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，现胡某、闫某要求解除合同，符合法律规定，房地产开发企业辩称合同未约定、未改变房屋规划不能成为其免责事由。在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷的发生，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同时，对于房屋内的设计规划，应向购房者履行提示告知的义务。购房者若发现房屋与合同约定不一致的情形时，亦应做好证据保存，积极维护合法权益。
案例三：房屋质量不过关，及时维权是关键
【基本案情】
张某与开发商签订商品房预售合同，购买商品房一套，张某依约支付购房款，该房屋经竣工验收合格后，双方对房屋进行了交接。房屋交付后，张某发现房屋存在房屋返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题，导致其无法正常装修入住。张某要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修，经过多次沟通，开发商并未及时修复上述问题。张某诉至法院，要求开发商承担房屋修复费用，并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。
【裁判意见】
【法官点评】
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
