现在市场环境不好，虽然天还没冷下来，但是房企早就开始过冬了。这段时间万亿级的地产公司恒大面临资金困难，面临破产的消息一直占据着热搜。除了恒大，其他地产公司好过的也不多，一些地产公司已经开始动员公司职工帮公司一把，购买公司开发的房产，帮助公司尽快回笼现金了。当然，地产公司一般会让利给职工一部分，内部职工购房价格经常是远低于市场水平。那么问题就来了，这种情况下，企业如何缴纳低价售房的税金？企业是否还要代扣员工的个税？
我会在文章里一一分析各个税种如何计算，因为内容比较多，所以我将其分成上、下两部分，今天先聊聊增值税、土地增值税、企业所得税，明天再聊其他税种，今天的内容可能会让人感觉不大好，但明天可能您会觉得有点小惊喜哦！
一、增值税
财税2016年36号文的附件1第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的，主管税务机关有权按照纳税人最近销售同类房产的平均价格、其他纳税人最近销售同类房产的平均价格、组成计税价格的顺序确定销售额。组成计税价格=成本×（1 成本利润率），这个成本利润率是由国家税务总局决定的。
也就是说因为房企对公司职工售房是内部关联交易，所以房企不能按低价计算缴纳增值税。如果找不到企业自己同类房产的售价，再找别人的，都找不到，就按组成计税价格作为销售额，计算企业应缴纳的增值税。
二、土地增值税
国税发〔2006〕187号文第三条规定，房企将开发产品用于职工福利、奖励、抵偿债务等时，如果本企业有在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，那么就用这个平均价格，如果没有，那么就由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定土地增值税的应税销售额。
土地增值税也是类似增值税要核定一个价格，只是这里没有提出组成计税价格的概念，而是提出了用评估价值的说法，土地增值税是地域性很强的一个税种，各地税局的规定都是有点差异，评估方法和原则也是同样，所以朋友们一定要看看当地是什么具体政策。
三、企业所得税
国税发〔2009〕31号第七条规定了在计算企业所得税时如何确定房企的应税收入，方法和增值税类似，也是找不到企业自己同类房产的售价，再找别人的，都找不到，就按开发产品的成本利润率确定房企的企业所得税应税收入。
但是企业所得税关于成本利润率的规定要比增值税的规定严格，是给了一个下限“开发产品的成本利润率不得低于15%”，在当前这种市场环境下，正常销售能达到15%的成本利润率已经是非常好了，我个人感觉需要调整一下，按增值税关于成本利润率的规定更合理，只是国家规定没改，那各地的税局还是要按这个规定执行。
契税、印花税、个人所得税我们明天继续聊，明天见！
本文相关政策
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36号） 附件1第四十四条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第七条
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