2021年5月，财政部发布《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》（以下简称“通知”），延长了适用简化处理方法的租金减让的期间。

2021年6月，财政部根据通知更新了原于2020年发布的《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理应用案例》，其中主要变化之处为“适用《企业会计准则第21号——租赁》（财会[2018]35号）的情形五”，详细列示了适用上述通知的会计处理。

2021年6月，财政部发布了两项租赁准则实施问答，对实务中存在的共性问题予以解答。

我们对上述文件中涉及的内容提示如下：

01. 延长适用简化处理方法的租金减让的期间

适用简化处理方法的疫情相关租金减让的期间

适用范围调整的衔接处理与披露

1. 总体原则：进行追溯调整，对累积影响数进行如下处理：

2. 对租金减让的简化处理方法应当一致应用于通知发布前后符合条件的类似租赁合同。

3. 披露要求：无需按照会计政策变更的规定披露当期和各个列报前期财务报表中受影响的项目名称和调整金额。

举例

背景

甲公司（承租人）与乙公司（出租人）签订租赁协议，租用100平米的写字楼，租赁期自2019年1月1日至2021年12月31日，无延期或终止租赁选择权，租金3000元/月，每季度末支付。2020年3月31日，受新冠肺炎疫情影响，甲公司与乙公司达成租金减让补充协议，将甲公司剩余租赁期内每季度租金减少10%，其他合同条款不变。假设甲公司已制定会计政策对于符合规定适用条件的租赁选择采用简化处理方法。不考虑其他因素和相关税费。

承租人的会计处理

该租金减让的期间不符合《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》的适用范围，即“2021年6月30日前”的要求，因此在2020年3月31日做了租赁变更处理。

根据上述通知，租金减让的期间符合调整后的适用范围，即“2022年6月30日”之前，于2021年5月首次执行上述通知时，应采用简化处理方法并进行追溯调整，具体会计处理为：

1. 冲回原租赁变更的相关会计处理，包括：

• 冲回租赁变更日的会计处理，调增使用权资产和租赁负债；
• 基于上述调增使用权资产补提使用权资产折旧，相应调整期初未分配利润和当期管理费用；
• 基于上述调增租赁负债补提未确认融资费用摊销额，相应调整期初未分配利润和当期利息费用；

2. 就达成的租金减让按照简化处理方法调减租赁负债，并相应调整期初未分配利润。

出租人的会计处理

在简化处理方法下，出租人应当将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；而租赁变更要求确定租赁变更日的剩余租金并按照直线法在剩余期间摊销计入租赁收入。由于此案例中每季度租金均减少10%，不论适用租赁变更还是采用简化处理方法，会计处理结果无实质性差异，无需追溯调整。

02. 针对疫情相关租金减让简化处理方法适用范围的问答

问：

2019年1月1日，假定承租人甲企业与出租人乙企业签订一项租期为4年的房屋租赁合同。2020年3月31日，受新冠肺炎疫情影响，甲企业与乙企业达成租金减让补充协议，将剩余租赁期内每季度租金减少10%，其他合同条款不变。该减让能否适用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》的简化处理方法？

答：

根据通知，新冠肺炎疫情相关租金减让适用简化处理方法的条件之一为：“减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额，2022年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2022年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件”。

上述减让不仅针对2022年6月30日之前的应付租赁付款额，也包括对2022年6月30日之后的应付租赁付款额的减让，因此，不符合适用简化处理方法的条件，应当按照租赁变更的有关规定进行会计处理。

提示

实务中，可能有误解认为上述安排下可以“2022年6月30日”为界，该日期之前的租金减让可采用简化处理，之后的做租赁变更处理。本问答针对这一误区进行了澄清，明确对于“2022年6月30日前的应付租赁付款额”的条件，应基于完整的减让安排来考虑，不能“分段”，即只要存在2022年6月30日之后的租金减让，该安排整体都无法适用简化处理。

03. 有关短期租赁判断的问答

问：

承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同，能否简单认定该租赁为短期租赁？

答：

租赁期是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间，同时还应包括合理确定承租人将行使续租选择权的期间和不行使终止租赁选择权的期间。在租赁期开始日，企业应当考虑对承租人行使续租选择权或不行使终止租赁选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化。例如，承租人进行或预期进行的重大租赁资产改良在可行使相关选择权时预期能为承租人带来的重大经济利益、租赁资产对承租人运营的重要程度、与终止租赁相关的成本等。

因此，当承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同时，不能简单认为该租赁的租赁期为1年，而应当基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间以及是否存在实质续租、终止等选择权以合理确定租赁期。如果历史上承租人与出租人之间存在逐年续签的惯例，或者承租人与出租人互为关联方，尤其应当谨慎确定租赁期。

企业在考虑所有相关事实和情况后确定租赁期为1年的，其他会计估计应与此一致。例如，与该租赁相关的租赁资产改良支出、初始直接费用等应当在1年内以直线法或其他系统合理的方法进行摊销。

提示

实务中，常见合同期较短但事实上承租人已多次续租且持续使用相关资产较长时间的情形。由于合同中没有明确约定续租事宜，在判断租赁期时究竟是否应考虑续租的可能性，成为了难题。基于该问答的指引，我们认为在判断此类合同的租赁期时，首先要考虑合同内容是否完整，即是否在其他协议、政策或约定中存在续租的权利，该权利在法律上是否可强制执行；其次要考虑商业实质，例如租赁资产的用途、资产本身的特殊性、所处的市场环境、承租人与出租人的关联关系等；此外，还要考虑与其他重要会计估计或判断（如：没有其他用途的租赁资产改良支出的摊销期限）保持协调一致。

本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。