土地增值税分期清算依据(分期开发的项目以分期项目为单位进行土地增值税清算)

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

<原创作者>：梁宁

近期我们在工作中遇到这样一个问题，客户一次性取得土地约1000亩，历时10多年的时间，分五期开发约100万平方米住宅、商业、酒店式公寓、地下车位等等。业态齐全，仅建设规划许可证就N多个。项目庞大，滚动式开发拉扯的时间更长，像这么一个巨型项目在土地增值税清算时应该如何清算呢？分期清算和合并清算哪种清算方式对企业更为有利呢?

首先我们先来看一下，关于分期清算和合并清算税法是如何要求的？

一、税务总局层面

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条关于土地增值税的清算单位规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。

二、实务中存在的情形

总局文件提到按照有关部门审批的房地产开发项目为单位进行情况，那么具体是那个或哪些部门审批的为准呢？

在实际操作过程中，各地的税务机关在执行的层面上又有差异，大致有以下情况：

1.根据发改委的立项单位确定该项目的土地增值税清算单位；

2.根据以规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定该项目的土地增值税清算单位；

3.以纳税人房地产成本核算的基本的核算项目或核算对象为单位计算；房地产开发项目以项目登记为单位进行清算，对开发周期超过3年的项目，纳税人可以根据开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算；

4.部分税务机关以《预售许可证》确定土地增值税清算单位。

目前最流行的还是按照《建设工程规划许可证》。由于土地增值税清算相关政策执行口径各地税务机关处理不同，在实务中，企业应当进行不同划分口径的测算，与此同时，积极与税务机关进行沟通，寻找对企业最有利的清算方式。

结合我们文章开头的企业的实际情况来看，项目开发周期比较长，房屋的销售价格差异非常大，开发成本的增长速度远不及房屋的销售价格的增长，导致后期销售的增值额远超于前期销售的增值额，因此合并清算与分期清算相比，合并清算对企业更有利。

结合目前的税法政策以及我们的实操经验来判断，土地增值税以房地产开发项目为清算单位，但实践中对于房地产项目，有很多不同的划分标准。如政府不同部门分别确定了不同的划分标准，下发了很多项目许可。如发改委立项批复、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。不同的许可，还根据项目本身需求，明确了分期开发、建设以及销售。正因为这些不同的划分标准，给了企业可以选择的空间。

三、针对合并与分期的筹划思路

分析如下：

1.取得发改委立项和规划时，避免不必要的分期，导致土地增值税税负的增加，这是最根本的解决思路；

2.事先通过项目测算，预测各种方案下的税负情况，从设计环节平衡好各期税负；

3.利用政策模糊地带，创造符合合并的条件，通过与税务局沟通，争取合并。