深圳的傍晚

一. 增值税

深圳的增值税根据是否“普通住宅”来计算。普通住宅的认定标准比较复杂，放在最后说。深圳的普通住宅增值税，算法跟其他城市一样。

1. 深圳普通住宅增值税

• 满两年，增值税全免
• 不满两年，增值税=成交价1.05交易税5%1.06

其中增值税是5%，增值税还有个附加税，为增值税的6%，所以最后x1.06。深圳叫它“城市维护建设税及教育费附加”。有些人说增值税是5.3%，其实是把附加税一起算进去了。

2. 深圳非普通住宅增值税

• 满两年，增值税=(成交价-原买入价)1.055%1.06
• 不满两年，增值税=成交价1.055%1.06

这个是一线城市的特色，满两年也要收增值税。不过是按差额收，而不是按2019成交价的全额来收深圳。不满两年，无论哪个城市，都要按全额来交增值税。

二. 个人所得税

1. 深圳个税算法

• 满五唯一，免个税，否则见二手房2019下
• 普通住深圳宅，个税=(成交价-增值税)1%
• 非普通二手房住宅，个税=(计算器成交价-增值税)1.5%

2. 个税还有另一种算法

• 个税=(成交价-原买入价-合理计算器费用)20%税费
• 合理费用=成交价x10% 本次增值税及其附加税 上家原契税 上家的已付的贷款利息

如果上家的买入卖出价差很小，这个算法比较省税。【满五唯一】小程序会自动用两种算法来计算个税，并选用税费低的那个。

3. 部分产证人不唯一

产证满五年后，有可能出现部分产证人不唯一的情况。比如产证上有三人，父母是满五唯一的，女儿名下还有套房。卖房的话，交易税女儿的1/3份额需要交个税，父母免个税。【满五唯一】小程序能够计算这种部分唯一的情况。

三. 交易契税

深圳契2020税算法

• 首套，≤90平米，税费契税=(成交价-增值税)1%
• 首套，>90平米，契税=(成交价-增值税)1.5%
• 二套，无论面积大小，契税=(成交价-增值税)3%

至此，税费全部说完了。接下来是深圳的普通住宅认定标准，这个与计算税率息息相关。

附录：深圳普通住宅的认定标准

1. 深圳的普通住宅认定标准

• 住宅小区建筑容积率≤1.0
• 单套建筑面积≤144平米
• 单套套内面积≤120平米

以上三条，必须全部符合，否则就算非普通住宅。其中容积率主要跟小区的建筑高度有关。

2. 容积率常识

• 独立别墅：0.2~0.5
• 联排别墅：0.4~20200.7
• 6层以下多层住宅：0.8~1.2
• 11层小高层住宅：1.5~2.0
• 1交易8层高层住宅：1.8~2.5
• 19层以上住宅：2.4~4.5

小区楼越高，容积率就越低。像别墅洋房小区，楼层都是4层以下的，容积率就会很低，被判为非普通住宅。

能看到这里还不晕的同学，一定是学霸了。反正写到这里，我自己都晕了。下次算税费，还是乖乖掏出【满五唯一】税费神器吧。