营改增工程款个税税率(营改增后土地转让税费)

传言已久的建筑企业营业税改增值税即将变成现实。打从2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围，并确保营改增所有行业税负只减不增。建筑施工企业属于建筑业，营改增会对建筑施工企业财务管理有什么影响？税负是否只减不增？

第一，计算方法：

一、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，能选择适用简易计税方法吗？

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

二、建筑业营改增后销售使用过的固定资产如何缴纳增值税？

（1）建筑企业一般纳税人销售自2016年5月1日前购入的除不动产和不动产在建工程外的固定资产，按照转让3%征收率减按2%征收增值税。

（2）建筑企业一般纳税人销售自2016年5月1日后购入的除不动产和不动产在建工程外的固定资产，按照固定资产本身的增值税率计算销项税额。

（3）建筑企业纳税人销售不动产和不动产在建工程，按照2016年第14号《纳税人转土地让不动产增值税征收管理暂行办法》的规定处理。

（4）小规模纳税人销售其购入的除不动产和不动产在建工程外的固定资产，按照3%征收率减按2%征收增值税。

三、试点纳税人跨县（市）提供建筑服务，增值税怎么缴？

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应工程款以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务工程款，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在税率建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

四、营改增后建筑服务业组织员工外出旅游，进项税额能抵扣吗？

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

第二，对单位的财务的影响

一、营个税改增后对建筑施工企业财务管理的影响

1.资产下降

建筑施工企业购置存货、固定资产时，在会计处理上要按取得的增值税发票将进项税额从原价扣除，资产的入账价值将相对原实施营业税时会有所下降增。而存货、固定资产是建筑施工企业的重要资产，这样，企业的资产总额将比没有营改增前有一定幅度下降。

2.收入、利润下降

对于企业的财务报表，营改增之前，主营业务收入中是含有营业税增的，属于含税收入额，营改增之后，由于增值税属于价外税，因此主营业务收入中不包含增值税，属于不含税收入额。如营业税制下建筑业确认收入111亿元的工程项目，改增值税后应确认的营业收入为100亿元[111（1＋11%）].相应地，与成本有关的增值税进项税额也不再计入营业成本，如原材料、燃料和租赁费产生的增值税额等。因此，合同预计总成本将比营改增前减少。此外，当期确认的合同收入中是按总价剔除了增值税销项税额，而当期确认的合同费用中只是部分剔除，从而当期确认的合同毛利比营改增前要少，利润总额和净利润也随之减少。

3.现金流减少

营改

由于建筑施工企业普遍实行的是代扣代缴营业税方式，建设单位验工计价时，采取从验工税率计价和付款中直接代扣营业税，营改增后，建设单位将不能直接代扣代缴增值税，而直接由建筑施工企业在当期向税务机关缴纳增值税，但此时建设单位验工计价并不立即支付工程款给建筑施工企业，即缴纳增值税在前，收取工程款在后，有时滞后时间比较长，这将导致企业的经营性活动现金净流量减少，加大企业资金紧张程度。此外，由于实行营改增后购买固定资产能够抵扣进项税，将可能增加建筑施工企业的投资冲动，进行大规模投资，其融资产生的利息压力将加大企业流动资金紧张的程度，甚至会影响到企业的生产经营。

二、营改增后对建筑施工企业税负产生的影响

之前个税建筑业营业税税率为3%，虽然具体的营改增实施办法及相关政策规定还没有出台，但财税部门在《营业税改征增值税试点方案》中既定建筑业11%的税率。从绝对数字来看，税率上升了，但征税额未必一定会增加。11%的增值税税率表面上看比较高，但可以抵扣进项税。以建筑施工企业为例，假设其工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料约占55%（建筑材料成本中水泥约占45%，钢铁约占40%，其他材料约占15%），人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%，假设其全年完成营业收入为11100万元，营业成本9990万元（营业收入和成本均含增值税）。营改增前，应缴纳营业税为333万元（111003%）。营改增后，人工成本不能抵扣进项税额，因此能够抵扣进项税额为870万元[9990（55%＋5%）（1＋17%）17%]，销项税额为1100万元[11100（1＋11%）11%]，这样计算，应缴纳增值税为230万元（1100-870），建筑施工企业的税负有所下降。

第三，对建筑业、房地产开发、不动产租赁预缴增值税的作用

一、如何确定预缴地点

企业在预缴前，需确定项目所在地的所属税务机关所对应的具体国税分局或国税所、地税分局或地税所，对于项目所在地跨两个以上地区经营的需提前与国税地税机关对接，明确具体税务征管机关。

二、怎样确定纳税义务发生时间

纳税人应该在收到款项或签订合同书面约定的付款日期较前者为准，如纳税人发生应税行为收到款项或者书面合同确定付款日期后的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

此时需要注意的是，不论是否收取款项或提供服务，如果纳税人发生应税行为时先开具发票，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。

三、如何进行增值税预缴税费

1、纳税人跨县（市）提供建筑服务

申报流程：

根据《国家税务总局关于修改〈税务登记管理办法〉的决定》（国家税务总局令第36号）规定，企业实施跨县（市、区）异地建筑服务活动，需要按照规定办理《外管证》。根据税务局的这种税源户籍管理的措施，应当在外出生产经营以前，到主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，税务机关按照一地一证的原则，发放《外管证》。纳税人持《外管证》到应税项目发生地报备，报备后税转让务机关受理纳税人的预缴申请。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务选择简易计税方法计税的，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，均应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照营改3%的征收率计算应纳税额，公式为应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） /（1 3%）3%。

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款，公式为应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） /（1 11%）2%。

纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。为防止出现预缴税款大大超过计算的应纳税款，造成企业的额外负担，一般纳税人跨省提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内可暂停预缴增值税。

特别需要说明的是《外管证》的有效期限一般为30日，最长不得超过180天。纳税人外出经营活动结束，应当向经营地税务机关填报《外出经营活动情况申报表》，并结清税款、缴销发票。继续外出进行生产经营的，需要重新开具新的《外管证》

申报所需资料：

根据《国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第七条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（一）《增值税预缴税款表》；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

2、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目

申报流程：

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。公式为应预缴税款=预收款（1 适用税率或征收率）3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一后般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

所需资料：

按照《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期，或者未取得《建筑工程施工许可证》，以建筑工程承包合同注明的开工日期，来选择一般纳税人销售自行开发的房地产老项目的征收方法。

3、纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产

申报流程：

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，公式为应预缴税款＝含税销售额（1 5%）5%。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，纳税人应按照3%的预征率计算应纳税额，公式为应预缴税款＝含税销售额（1 11%）3%。

这里需要注意的是：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

所需资料：

根据对各地政策解析的汇总，纳税人需要提供以下资料：

1、“房屋所有权证”（不动产权证书） 或者取得（不含自建）该不动产的合同证明。

2、自建不动产的《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同。

3、购入与自建的不动产可提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

土地

4、租入不动产对外转租，需提供租入该不动产的合同证明。

四、发票如何开具？

无论跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业预售、出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，纳税人是一般纳税人均应自行开具发票，小规模纳税人能够自行开具发票的也应该自行开具发票。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，无论适用一般计税方法还是按照简易计税方法预缴税款的，都需要在机构所在地税费自行开具发票，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

这里需要注意的是，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

最后看看收到预付款怎么处理

营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。

因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。

以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。

房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：

2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。