杭州商铺出售个人所得税计算器(杭州税后工资计算器2019)

民塘路与简上路交汇处空置的金角商铺

抢铺“大战”上演

公开资料显示，中海锦城商业自身规划为5.3万㎡地标式商业MALL，双地铁对接，坐享最大交通枢纽和百万社区超大高消费人流。本次拍卖的铺位位于中海锦城一期1-10号商铺，是建筑面积68.31㎡的复式铺，整体空间使用率高，并且位于简上路和民塘路的转角位置，昭示面好，有餐饮功能，未来可实现多种业态，具有极高的商业价值。

据拍得此铺位的012号竞拍者所说，他之所以如此看好锦城商业，也是看好周边学校、公园、商务中心以及高端社区聚集的氛围，也是经过精确计算后，认为此铺有更高的升值空间。

多家金角商铺空置

四年过去了，购买金角商铺的业主依旧看好中海锦城商铺的区位价值，但关于商铺的现状和未来走向却颇有些黯然。中海锦城一楼某金角商铺业主告诉南都记者，当初他极度看好中海锦城双地铁口的位置，再加上周围有学位，未来商铺的人流量将不可限量。但现在计算器，他所购买的商铺已经是第二位租户了。

据该金角商铺业主介绍，最先商铺外挂的价格是一万，但一年多都无人问津，后来降到7000多才租出去。第一位租户是卖花的，经营不到一年就弃店走了，“两个月押金都不要了”。该业主给南都记者算了一笔账：总价2税后00多万的商铺，现在每年收租9万左右，按照现在的租金水平，30年才能回本。该业主表示，虽然刚开始的目的就是长期投资，但最先的预期是12万以上的年租金，和现在还是有差距。

5月5日，南都记者在简上路与民塘路交汇处看到，中海锦城1-10号金角商铺中有3家处于空置状态，民塘路一侧有不少于5家商2019铺无人经营，洁玉街一侧则更多，无人经营的店铺达到了10家以上。

同时，空置情况在二楼临街区域也较为普遍。二楼露天电梯旁某理发店店主给南都记者算了笔账：加装修和承租等各方面的费用，总共花了60多万，现在租了两年，月租接近两万，靠办卡老客户维持的收入基本上都抵扣了房租。

整计算器个商业体人流量不多

南都记者出售采访了解到，中海锦城商业体分为ATmall商场和临街商铺两部分，ATmall商场采取开发商回购五年商铺使用权的方式进行出售，临街商铺则是直接散个人所得税卖给业主。

根据贝壳找房APP上新出售房顾问的发言，中海锦城ATmall处于深圳北站核心商圈，有超4000万客流，超30万常住消费群。如此推算，该mall的人流客流应该不会差，但现实情况如何呢？

中海锦城项目地块四周由腾龙路、简上路、民塘路及洁玉路围合。南都记者多次、多时段前往中海锦城商铺商业体进行观察，由于是地铁口上盖物业，每逢上下班节点，小区两侧的腾龙路和简上路都有不少行人经过。在饭点，ATmall餐饮店铺内三三两两坐了一些顾客，最为聚集人气的火锅类店铺并商铺未出现排队现象，而服装类店铺相对冷清。临街商铺的业态多为房产中介门店以及花店、水果店、社区生鲜超市等生活服务类业态，消费频次高，在店内停留时间短，整体人流量都不多。

此外，家在深圳论坛中，也有网友吐槽中海锦城ATMALL。该网友表示曾在mall开业当天前往现场观看，看完后随即表示和预想中差距很大。一方面是硬件条件和该地段的定位不符；另一方面，mall的规划比较乱，品牌的招商不到位。对工资比周边的九方和壹方天地，差距比较大。

昔日人人争抢的“金角”为何如此冷清？

随着新零售的蓬勃发展，社区商铺逐渐受到投资者青睐。有调查报告显示，居民倾向于就近消费意愿高达约92%。对大型社区商业而言，如商业业态足够丰富，一方面能满足居民消费需求，还省去了路途奔波劳累和交通成本，是个一举多得的选择。

中海锦城社区商业街常住消费群庞大，再加上区位和交通优势，为何商铺空置较多呢？美联物业深圳工商铺某商业部负责人表示，中海锦城属于社区购物mall，体量中等，服务的人群主要是周边的居民。目前，商业体中奈雪的茶、汉堡王等主力店经营状况还不错，衣服鞋帽等生活服务类的店铺经营状况差一些。

该杭州负责人告诉南都记者，龙华上塘属于高端居住区，周边仍有基础设税后施在建以及住宅并未完全入伙，还未完全具备形成成熟购物中心的条件。同时，任何一个购物中心都会经历3-5轮商家的换手，才找到自己的定位。而中海锦城主体商业ATmall于2017年年底试运营，还需要3-5年的沉淀去形成固定的业态和顾客群。

业内人士支招：

商铺前期租金不要定太高

给足个人所得税商家稳定空间

金角商铺租金不及预期方面，业内人士指出，商铺分为生铺和熟铺，从生铺变为熟工资铺需要时间去沉淀。现在中海锦城商业体还是全新的，真正配套还没有完善，单价还很难达到700/㎡-800/㎡（以金角商铺业主购买的132019平商铺为例，单价若是700/㎡，租金则达到9100元）。同时，业主和商家是利益共同体，她建议商铺的前期租金不要定太高，给足商家稳定的空间。

租金定价方面，业内人士建议参考“低值-中值-高值”进行考量。如果一个商业体的成熟时间为6年，前两年租金建议取低值，后面四年以此类推，参考经营现状来决定租金多少。

未来几年，中海锦城直线距离2公里左右将有红山6979、特发和平里、龙光玖钻等多个商业体入市，是否会对中海锦城商业体有影响？业内人士以红山为例进行了说明，红山的定位杭州是文化中心，上塘的定位是高端居住区，二者覆盖的人群不一样。中海锦城商业体以生活消费为主，红山的商业大多也与文化相关。况且，地铁四号线有7个换乘点，导流能力强，如果中海锦城商业团队能够开发到消费者的深层需求，购物中心就能做起来。