房租合同违约金交增值税的税率(不动产租赁违约金增值税税率)

三个案例解析违约金和赔偿金涉税业务

【例1】甲企业出租房屋给乙企业，租期为3年，租赁1年后乙企业终止了租赁协议。乙企业支付给甲企业3万元违约金，那么违约金是否属于价外费用？是否需要开具发票？发票内容和税率/征收率？

——存在销售基础，出租方与承租方发生租赁的应税行为。

——违约金和交易行为的存续，也就是说有“载体”。

——违约金是由销售方收取的。

（2）属于价外费用，需要按规定缴纳增值税，也就需要开具增值税专用发票或增值税普通发票。

（3）发票内容和税率/征收率：按照房租开具，税率11%或征收率5%，备注栏可以注明违约金。

（4）乙企业如果是一般纳税人，取得增值税专用发票，可以按规定抵扣进项税额。

【例2】甲企业出租房屋给乙企业，租期为3年（2017年12-2020年11月），乙企业先付房租定金1万，后乙企业在2017年11月1日通知，不租赁该房屋，终止了租赁协议。甲企业收取了乙企业先付的房租定金1万元，那么定金是否属于价外费用？是否需要开具发票？发票内容和税率/征收率？

（1）不属于价外费用。

——不存在销售基础，出租方与承租方没有发生租赁的应税行为。

——违约金和交易行为的不存续，也就是说根本就没有销售行为的“载体”。

（2）不属于价外费用，同时甲企业未向乙企业销售货物或者提供劳务、服务，不征增值税，也就不存在开具发票的问题。

（3）对于乙企业来说，不属于增值税应税范围的违约金可凭当事双方签订的合同协议、支付凭证(即银行划款凭证或生效的法律文书)、收款方开具的收款凭证在税前扣除。

【例3】甲企业出租房屋给乙企业，租期为3年，租赁1年后甲企业终止了租赁协议。甲企业支付乙企业给3万元违约金，那么违约金是否属于价外费用？是否需要开具发票？发票内容和税率/征收率？

（1）不属于价外费用。

——本题违约金是由购买方收取的，而价外费用，收款方必须为销售方，

（2）不属于价外费用，同时乙企业未向甲企业销售货物或者提供劳务、服务，不征增值税，也就不存在开具发票的问题。

（3）对于甲企业来说，不属于增值税应税范围的违约金可凭当事双方签订的合同协议、支付凭证(即银行划款凭证或生效的法律文书)、收款方开具的收款凭证在税前扣除。

总结赔偿金或违约金涉税处理

1.销售方支付给购货方的赔偿金或违约金，不属于价外费用，也不属于增值税应税范围（因为购货方未向销售方销售货物或者提供劳务、服务），【例3】。

2. 购货方支付给销售方的赔偿金或违约金

增值税缴纳需要以存在交易为基础，如果根本就不存在销售货物、应税劳务或销售服务，销售额（价外费用）确认就失去了载体，财税〔2016〕36号文更明确指出，必须存在经营活动。

（1）购货方支付给销售方的赔偿金或违约金：销售行为已经发生纳税义务了，价外费用确认有载体，如【例1】，属于价外费用，应该缴纳增值税，开具增值税发票（可以开专票）

（2）购货方支付给销售方的赔偿金或违约金：销售行为未发生纳税义务了，如【例2】，价外费用确认没有载体，与销售行为无关的款项不应该被认定为价外费用，不用缴纳增值税，更别说开具增值税发票（可以开专票）了。

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