公证可以对抗善意第三方(证据保全公证书无效的情形)

问题：甲和乙之间进行房屋买卖，种种原因，甲与乙之间一直未过户，甲乙就买卖合同进行公证，明确约定房屋归乙方所有。那么乙方能否基于公证取得物权？

答案：根据最高院的意见。答案是否定的。

理由：一是，根据民法典第209条【不动产物权登记的效力】的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。房产明显属于不动产，只有登记后才发生物权变动的效力。

二是，根据民法典第229条【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。根据该条，公证文书肯定不属于可以发生物权变动效力的文书。

问题衍生：我国对于公示物权与未公示物权的分类，既不是从物理属性的角度也不是从原因行为角度进行的，而是从物权公示方式的多样性出发，结合我国特色的物权变动模式展开的。物权法关于物权变动采以公示要件主义为主、以公示对抗主义为辅的折衷主义，并极大地扩张了登记对抗主义的适用范围。

物权法条文中设置“不得对抗善意第三人”的规定有：第24条 （特殊动产登记）、第129条 （土地承包经营权互换、转让登记）、第 158条 （地役权设立登记）、第188和第189条 （部分动产抵押登记）。此外，物权法 还设置了预告登记（第20条）和宣示登记（第31条 ）制度，规定未经登记或经预告登记人同意处分不动产的，“不发生物权效力”。这些特殊种类或特殊情形的存在，使得公示物权与未公示物权的分类具有很好的规范基础，换言之，公示物权与未公示物权的分类是我国物权法中采行公示要件主义与公示对抗主义并重模式的必然结果。

未公示物权的列举对未公示物权的列举，就是对物权法第9条 （不动产）和第23条 （动产）中规定的“但法律另有规定的除外”情形的列举。以不动产为例，更具体地说，由于物权法定原则的作用，未公示物权应当是可列举的。以不动产物权为例，它包括以下三大类：第一类为非依法律行为发生变动的物权，即物权法第28条 （法律文书、征收决定）、第29条 （继承、受遗赠）和第30条 （建造行为）所列三种类型物权。第二类为采公示对抗主义变动模式的特殊物权，包括：（1）土地承包经营权（第127条第1款）；（2）地役权（第158条）；（3）宅基地使用权（第153条）。第三类为国家所有权（第9条第2款）。