【本文看点】房地产前期拿地阶段涉及的契税和土地使用税的简要分析
对于税负最高的行业之一房地产企业，其从拿地到销售、清算的每一个环节，都将涉及到涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等。今天我们主要针对房地产企业在拿地阶段涉及到的契税和土地使用税做简要分析。如果契税和土地使用税只需缴纳对应的土地出让金，你也这样想的话也就错了！
只要取得土地、房屋权属，不管是以出让方式、转让方式、还是投资者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度税率缴纳契税。强调，即使只是签订了土地出让合同，还没有取得土地证，也要缴纳契税。
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134 号）
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
而对于契税缴纳的依据很多地产企业都会模糊，大部分只对土地出让金对应的契税进行缴纳，未对市政配套费对应的契税进行缴纳。
同理，对于土地使用税的缴纳的时间以及主体也是很容易混淆，例如有一家企业在13年5月签订合同，合同交付日期为13年6月，但由于该企业未进行开发，就未及时进行缴纳土地使用税，在14年6月份开动时才开始进行缴纳土地使用税，并在账面上也把13年6月到14年5月底进行统一缴纳，并未对补缴土地使用税说明，另外有一部分缴纳的主体是企业总部而不是项目公司。
虽然都隶属于统一集团，但税务局稽查人员可能不认为企业总部所交的耕地占用税属于项目所交，那么项目以扣除耕地面积后的基数缴纳城镇土地使用税，可能面临补缴城镇土地使用税和滞纳金的税务损失风险。
1.财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财 税〔2006〕186 号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006 年修订）
第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
可能很多人会对房地产开发公司开发用地的土地使用税什么时候停止缴纳比较有疑问，对于这个问题，国家层面还没有明确的文件规定，完全由各地税务机关自行掌握。根据搜集多家地产资料和网上资料的整理，房地产停止缴纳土地使用税的停征时点大致分为以下三种：
开发项目取得预售许可证，整个项目用地即停征土地使用税，采用这种方法的较小，如苏州地区就有采用这种方法。
根据地产企业主办土地证面积征收相应的土地使用税。江苏北部的一些城市采用这种方法。
根据签订合同的销售面积占（预售许可证载明的）全部可售建筑面积的比例分摊出已销售的土地面积，停止征收土地面积对应的的土地使用税。
对于停止缴纳土地使用税时间点，企业最好先前与当期税务局进行沟通，避免多交或着漏交土地使用税的风险。
综上所述，对于房地产企业前期拿地阶段涉及到税负问题还是不容小视的，我们都要做好前提的准备，否则都可能存在或多或少的风险。
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