昆明房地产土地增值税预缴卓(昆明房地产增值税税率)

住户们用布当作窗帘和窗户 （南方周末记者 卢宝宜/图）

烂尾楼内其他住户的房子 （南方周末记者 卢宝宜/图）

搭伙过日子的4号地块住户。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

别样幸福城烂尾楼内 （南方周末记者 卢宝宜/图）

一处正在拆迁的城中村。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

昆明官渡区，密密麻麻的房子。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

住户自行搭建的楼栋入口，门口的对联表达他们的心情。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

烂尾楼外墙，4号地块仅完成封顶 （南方周末记者 卢宝宜/图）

昆明市五华区下马村的一处烂尾楼。 （IC photo/图）

土地财政之困

别样幸福城迟迟找不到接盘侠的原因，还是因为债主太多。

佳达利不仅仅欠着购房者的钱。昆明市官渡区住房与城乡建设局在2015年8月的一则公告显示，为了获得上亿贷款用于5号地块建设，佳达利将3、4号地块的多个车位和商品房作为抵押物，抵押给了工商银行昆明北京路支行。

2015年11月，中国华融资产管理云南分公司也发出了一则资产处置公告，显示拥有昆明晓安拆迁超过4.6亿元的债权余额，当中包括晓安拆迁公司旗下的资产，以及两大股东李留存和李昆仑的股权质押。

既没有等来接盘侠，又迟迟没有迎来破产清算，业主自救似乎成了最后的办法。

别样幸福城5号地块的业主向南方周末记者介绍，2016年他们自行成立了“自救促进交房工作小组”，前后经6次筹资，通过预交契税、维修基金、购买停车位费用等多种形式筹得约2000万元资金，预借给开发商，最终在2018年完成了5号地块的主体建设，并陆续交房。

在5号地块自救的过程中，佳达利也曾鼓励4号地块业主效仿，通过尽快交清房款和缴纳车位费的方式，自筹资金用以项目复工，但遭到了4号地块业主们的拒绝。

“我们真拿不出钱来了。”业主李飞表示，别样幸福城5号地块的房子，大多是政府部门的员工团购房，团购价约为4200元/平方米，几乎是4号地块普通购房者购买的一半价格。而且5号地块的主体建设本来就完成了近90%，而4号地块才完成了40%。“如果我们自救，起码还得集资上亿元。”

大拆大建的“造城运动”已经过去，但遗留下来的除了尚待解决的烂尾楼问题，还有整个昆明依靠土地财政发展的困境。

当地一名人大代表接受南方周末记者采访时称，仇和在任之际就曾提出“城市不能没有工业”，但是直到他落马，昆明的产业结构并未发生明显变化。

昆明统计局的数据显示，2015年昆明的第二产业投资总额为646亿，仅占年度总固定资产投资额的18%，而房地产开发投资总额为1451.3亿元，占比高达41%。到了2019年，虽然没有公布具体的投资总额，但是工业投资增长2.8%，房地产投资增长13.9%。

在第一财经最新发布的《2020城市商业魅力排行榜》中，昆明市2019年上半年房地产开发投资占GDP比重高达36.3%，超越三亚、海口，成为全国房地产最高依赖度的城市。

根据国家统计局每个月公布的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”，自2016年7月开始至2019年12月，昆明房价连续41个月出现上涨。

房地产的繁荣也刺激着昆明政府卖地的动力。中国指数研究院数据显示，2019年昆明土地出让共计592宗，创下历史最高纪录；面积达2475.03万平米，同比上升55.4%；出让金额达1011.9亿元，同比增长约60%。对比昆明市财政局的数据，2019年昆明市土地出让金占政府性基金收入的95%，甚至远超过全市一般公共预算收入的630.0亿元。

依靠卖地的收入，昆明也一度收获了好看的经济指标。2008-2013年，昆明的GDP增速一路飙红，实现年均12%以上的高速增长。不过，这样的模式显然不能持久，在本地开发商倒下一批的2014年，全国房地产市场低迷，昆明GDP增幅跌至8.1%，财政收入从年均20%以上增幅，跌至8.4%。

“昆明没有经济抓手，缺乏高端人才，制造业发展不起来。旅游业算是一个亮点，但是税收有限。只能卖地了。”上述人大代表说。

（应受访者要求，李飞、陈鹏为化名）