导语：虽说征收补偿结果只是参考评估报告的内容，但是最后补偿的结果往往由评估报告“确定”了。因评估报告具有相应的专业性，广大被征收人在拿到评估报告之后，不知如何对其进行解读。为解决大家的困惑，在明律师事务所的马丽芬律师团队就评估报告中的一些关键点进行说明，以方便大家掌握。

征收拆迁中的房地产价格评估报告一般由具有相应资质的评估机构，按照具体的评估办法，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其价值进行评估。根据此解释可得知，评估报告主要涉及评估机构、评估方法、评估程序、评估报告的送达和救济途径等问题。

一、评估机构应具有什么样的资质？

因做征收评估的多为房地产评估机构，本文不涉及其他种类的公司。根据《房地产估价机构管理办法（2015年修订）》的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

其中，暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

据此，除所谓“暂三级”资质的机构不得从事房屋征收价值评估工作外，其他资质等级的机构原则上均可从事征收拆迁领域的评估工作。

二、评估机构如何选择？

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构首先由被征收人协商选定。协商不成的，按照少数服从多数的方式投票选定；若投票仍选不出的，则采取摇号、抽签等随机方式选定。

评估机构确定后，一般由房屋征收部门委托，委托人应当与评估机构签订书面征收评估委托合同。受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避。

三、评估方法如何选？

选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

如果选用市场比较法的，应当搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值。其中可比实例的选取不得少于三个，且还要符合一定的条件要求。

一般而言，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。城市房屋征收中，市场比较法因此而被广泛适用。

四、评估时点是何时？

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

但实践中，评估报告的作出是否真实的体现房屋在征收决定公告之日的价值，还是有待探究的。

需要指出的是，评估时点并非完全一成不变。当征收方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，当地房地产价值有较大变动时，需要根据情况适当调整评估时点。

五、评估报告应该如何送达？

房屋征收部门可以直接送达，包括去被征收人住处送达，或者让被征收人去征收部门所在处领取。在直接送达不行时，可以把评估报告留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程；或者有受送达人住所地的居民委员会、村民委员会的工作人员以及受送达人所在单位的工作人员见证，将评估报告留置在被征收人住所处。

在完全无法实现留置送达的状况下，最后才能考虑公告送达。据此，实践中偶有出现的“顺着门缝儿扔进去”的做法，并非合法的送达。

六、不服评估结果该如何依法救济？

评估报告作出后，应当进行公示，听取相关意见。评估机构及房屋征收部门应当及时回应被征收人的疑问。公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，可以向原评估机构书面申请复核评估。

评估机构改变评估结果的，应当重新作出评估报告；评估结果没有改变的，书面通知被征收人。被征收人对原评估机构的复核结果有异议的，可以向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

评估专家委员会认为评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告；不存在问题的，维持原评估报告。

在明律师最后想提示大家的是，围绕评估报告是否依法、科学作出，被征收人有许多文章可做。大家要及时咨询专业律师，在法定的救济期限内及时提起相应程序，为最终的补偿决定诉讼奠定良好的基础。打补偿决定的官司，事实上打得就是评估报告。

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