1953年，郑州国棉一厂成立，到今年是第69年；
2012年，中原锦艺城开业，到今年是第10年。
一条棉纺路，半部郑州史。
过去与现在，隔路相望。
10年前中原锦艺城开业，直到今天仍是目前郑州西部单体建筑面积最大商业广场项目。
10年来，中原锦艺城一直都是“流量王“。
2021年锦艺城全年客流量4370万，流量稳居郑州各大商场第一名，销售额郑州前3。
在做好商业的同时，锦艺也把她最用心的房子交给了中原区人民。
锦艺国际华都一度成为中原区的天花板，园林绿化、下沉的广场景观以及早期用心的物业，都远超周边其他小区，加上引入的互助路小学，在2017-2018年小区二手房价格高达2万 。
7年时间，从开盘时的7千到2万，这个涨幅放在现在的郑州也是屈指可数。
中原锦艺城的标杆在前，2015年当锦艺在金水北贾鲁河畔再插上蓝色的旗帜时，依然引起了购房者的关注。
2015年的金水北已经是天地置业、保利、永威等第一批开发商大拓荒后的时代，锦艺入场时金水北已经逐渐成熟。
锦艺金水湾打造的也是综合体项目，沿用了他的强势组合：学校 商业，引入文化路一小 郑州七中，商业自建40万方金水锦艺城。
当时的金水北价格已经进入1万 时代，锦艺金水湾的一期开盘价格9500左右，基本是整个北区最低价，如今7年过去了，锦艺金水湾4期住宅，其中一期到三期都已经交付，进入二手房市场。
锦艺金水湾1-3期沿贾鲁河-文化路，分列东西南北四角，每一期都能观河景。
首先来看配套：
1、学校：文化路一小金桂分校，郑州七中金桂分校
2、商业：美景欢乐广场、金水锦艺城（规划中，未建成）
3、交通：文化路主干道、连霍高速，地铁7号线英才街站
目前这个片区配套可以说已经成熟，引入的两所学校也是真正的分校，不是挂名，和总校共享师资。
商业配套略差一些，这也是整个北区的问题，美景欢乐广场虽然开业多年，但运营一般，人气不足，值得期待的是40万方的金水锦艺城。
不过几年来住宅都成功交付，商场迟迟未见完工，也有传言，锦艺目前资金紧张，商业可能会转手。
1
锦艺金水湾一期·观澜苑
交付时间：2017年底
楼栋数：9栋楼（7号楼为公租房）
容积率：3.5
产品：33层高层/2梯4户
主力户型：88㎡三房、120㎡-130㎡三房
均价：16000元/㎡
一期在四期中位置是比较差的一期，9栋楼呈一字排开，南北均无遮挡，但连霍高速是硬伤，对噪音和尾气比较敏感的建议多去实地感受。
不过1期虽然小，地块位置不太好，距离地铁和学校都比较远。
但作为锦艺一期的交付作品，在绿化、小区打造上是非常用心的，尤其比起去年交付的3期，绿化水平高见立下。
主力户型：
小区60%成交房源都是小三房，均价16000左右，成交总价140万左右。
定位刚改，因此大户型和小户型价差不大，119平和130平双卫三房，单价也在16000左右，成交总价180万-210万。
2
锦艺金水湾二期·观源苑
交付时间：2019年
楼栋数：7栋楼
容积率：3.5
产品：33层高层，2梯4户
主力户型：88㎡三房、114㎡三房、123㎡/130㎡三房
均价：17300元/㎡
二期在2016年开盘，经历了郑州楼市的行情波动。
2016年上半年第一次开盘时，单价9800-11000元/㎡，到下半年开盘，价格已经上涨至14000 元/㎡。
二期地块紧邻美景欢乐商场，地块更大，给园林绿化留足了空间。东临文化路，西侧紧邻美景麟起城小区。
主力户型：
从一期到二期，户型基本没有太大的进步，也都是当年市场上主流的户型，没有太出彩的地方，但也谈不上有大问题。
二期地块和位置都优于一期，单价比一期高1500元左右，目前单价17000元/㎡左右，88平小三房户型和114平以上三房户型成交各占50%左右。
到今年小区大部分房源都已经满两年，没有增值税，二手房成交开始活跃。
88平小三房成交总价150万 ，114平成交总价190万 ，123平三房成交总价220万 。
3
锦艺金水湾三期·观臻苑
锦艺金水湾三期位于滨河路与文化北路交叉口东南，南临贾鲁河。
交付时间：2021年
楼栋数：13栋楼
容积率：3.5
产品：33层高层，2梯4户
主力户型：88㎡三房、114㎡三房、/130㎡三房
均价：目前小区大部分还未办理房本，限售，暂无二手房成交价
三期是金水湾几个地块里位置最好的一期，距离贾鲁河近，地块方正、紧邻学校。
但2020年来郑州楼市进入下行期，开发商的至暗时刻也由此开始，锦艺也从此开始了口碑下滑，3期首先经历了延期交付，交付后紧接着的就是维权。
小区绿化再也不见一期和二期茂密、错落有致的树木，用最便宜的冬青、灌木和草坪组成了小区90%的“园林”。
三期主力户型和一期、二期基本相同，边户通透、中间户的88平小三房，115平三房和129平三房、142㎡四房。
三期目前暂无二手房市场，预计在2023年之后会有大量二手房在售，参考目前二期成交均价17000，三期距离学校更近，且小区规模更大，预计均价至少在17500元/㎡ ，大户型价格每平米会高500元左右。
总结
锦艺金水湾在整个金水北来说是具备均好性的楼盘，有地铁、有商业、有学校、有河景。同时比起成熟的老城区，金水湾目前还有3个期待点：
一是文化路一小 郑州七中这两所分校未来的教育水平，毕竟目前金水北的教育资源优势并不大，唯一出彩的就是瀚宇引入的龙门实验学校，所以锦艺引入的这两所高起点学校也备受期待；
二是金水锦艺城的落地，现在这40万方商业的命运还未尘埃落定，如果运营成功，这将成为北区又一个大型商业区；
三是贾鲁河的河道整治，目前贾鲁河整治正在进行中，未来整治成功，这里也将成为整个郑州难得的又一临河生态宜居之处，北方人对水都有天然的喜爱。
当然，目前锦艺也面临同样的资金短缺问题，三期交房质量下滑、四期地块迟迟未交房、以及现在备受业主诟病的物业，都可能会在以后影响二手房的涨幅。希望锦艺能尽快度过难关，回到10年前的初心，用心做好房子。
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