在棚改及城改项目中，开发商经常会要代替政府进行拆迁安置补偿，补偿的方式有货币补偿和安置房补偿两种，货币补偿很好处理，但是对于安置房补偿有很多的财务人员经常无所适从。

一、安置房是否视同销售？

安置房要不要视同销售的关键点，在于安置房是否属于房地产公司？那安置房属不属于房产公司？这个全国各地差异很大，绝大多数情况下安置房属于房地产公司，而且安置房还是全产权的。因此安置房交付给被拆迁户时还要进行网签，这就意味着房地产要按照销售商品房交税了。

在西安，安置房大部分不用交税，为什么呢？因为西安的安置房土地所有权和房屋产权都不在地产公司名下。安置房的土地属于政府划拨用地，而且划拨给城改办的。城改办持有这块划拨用地，地产公司只需要花钱把安置房盖好就行了。因为房子不属于地产公司所有，因此房产公司只需要把所有花的钱计入到“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”中就行了。

但是在河南，安置房属于房地产开发企业的，安置房交付给拆迁户时还要网签，那就一定要视同销售。

二、安置房的销售价格如何确定？

既然视同销售，那么视同销售的价格应该是多少呢？实务中，这个价格有三种可能。

第一种是市场价，也就是同期同类房屋平均价格。第二种是成本价，第三种是事先约定的价格。那应该以那个价格作为视同销售的价格呢？

实务当中我们首当其冲的就是看是否有事先约定的价格？事先约定价格一般在两个地方反应。第一个是拆迁补偿协议；第二个在政府的文件或者会议纪要、或者是与政府的协议里面。

但是是否就一定可以按照事先约定的价格呢？这个就需要判断了，如果事先约定的价格是高于成本的，那肯定是以事先约定的价格作为视同销售的价格。但是如果事先约定的价格低于成本价，那么在涉税处理的时候，就不能按事项约定的价格来交税了。所以遇到这种情况，视同销售的价格仍应按市场价格作为视同销售的标准，同时将差额作为拆迁补偿费，但是要想税务机关认可，企业还需要跟政府再补一个哪怕是会议纪要，要在会议纪要里面说，原来事先约定价格是当时的情况，现在因为物价上涨，劳动力价格上涨，事先约定的价格是不够补偿成本了，但是企业不再多收被拆迁户的款，事先约定的价格与市场平均价格之间的差异作为一种额外的补偿。有了这个会议纪要就不会被税务机关视同销售按高价，进成本按底价。

如果没有事先约定的价格怎么办？比如，只约定补偿面积，说拆一还一，没有折算价格。那就只能按市场价。这个在税法当中是明确的。无论增值税、所得税、还是土地增值税，都要求按照同期同类房屋的平均价格作为视同销售价格。

三、安置房视同销售如何账务处理？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

因此房地产开发企业用本项目的开发产品作为安置房交付时，应作以下账务处理：

借：开发成本——土地成本——土地拆迁补偿费

贷：主营业务收入——安置房收入

应交税费—应交增值税—销项税额

总结：安置房要不要视同销售的关键点，在于安置房是否属于房地产公司，视同销售的价格首先取决于是否有事先约定的价格，并且事项约定的价格不能低于成本。如果低于成本就要按照市场价格来确认视同销售价格，同时房地产开发企业要将安置房视同销售的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

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