房屋代持协议能够排除强制执行(房屋代持协议有没有法律效力)

你好，锐鑫

因为想要规避成都的限购政策，我买了一套房子写在朋友李先生的名下，由李先生代我持有。然而没有想到，房屋刚交房没两年，李先生因为卷入一起民事纠纷中，导致其名下实为我的房屋被查封，进而可能会被强制执行。请问，这种情况下，我还能维持我自己的权益吗？

——成都汪先生

锐鑫：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

从上述法条来看，只要不违反法律法规的强制性规定、不违反公序良俗，“借名买房”的行为即是有效的。具体到汪先生的情形，汪先生是为了规避限购政策而“借名买房”，因为限购政策虽然是成都市政府颁发的文件，但其并不属于法律法规的范围内，因此，不能将违反限购政策认定为违反法律、行政法规的强制性规定。

而对于相关政策是否属于公序良俗，应当从政策的层级与种类、规范对象、监管强度、交易安全的保护、社会影响等因素综合考量。就房屋限购政策而言，一般来说，违反党中央的政策、国家的政策，可以认定为违反公序良俗，相应的合同应属无效，此时借名人对于房屋的权利不能排除强制执行；而违反部门政策、地方政策的，一般不宜认定为违背公序良俗，借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。

总结：

借名人提供证据证明其系房屋实际出资人及占有人，且借名买房并非为了逃避法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，此时借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。