5年，北京楼市都发生了哪些变化？

2017年3月17日，北京限购升级，改变了此前两年房价一路上行的趋势，新房和二手房房价同比涨幅开始一路收窄，北京楼市进入连续三年的低迷期，楼市主要以限竞商品房供应为主。

一晃5年即逝，时间换空间，北京楼市很多板块发生了很大变化，有些板块的小区站回317高点，甚至再创房价新高，有些板块部分小区却陷入低迷。

16城区有9城区二手房均价超过2017年高点

北青记者查询过往数据，2017年3月北京市各区二手住宅成交均价，其中西城区均价最高，每平方米为129426元，环比增长5.21%，其次是东城区和宣武区。朝阳区房价仅排名第六位，每平方米为为74733元，环比涨至5.86%。2017年3月北京18个行政二手房成交均价环比均上涨，其中，涨幅最大的是怀柔区，为14.38%。

再来对比一下2022年1月的各区挂牌二手房房价，

数据来源：中国房价行情二手房挂牌均价

需要注意的是，2017年3月数据是各区二手房成交均价，近几年，各机构对北京二手房成交数据均无统计，故采用挂牌均价，实际成交均价要比挂牌均价少一些。所以价差也要比目前统计的数据小一些，目前仅可借由数据粗略估算各区房价变化。

二手房均价对比2017年3月负增长的大概有石景山、顺义、门头沟、怀柔、房山、密云、平谷。

二手房均价增长明显的分别是海淀、东城、西城、还有昌平。

二手房哪里涨的多？

近期，记者走访了多个二手房小区发现，年初全国信贷放松，北京二手房市场呈现回暖迹象。

我们再随机选取各区成交活跃或关注度较高的小区与2017年时的价格进行对比。

海淀区

上地东里

数据来源：安居客

根据安居客上数据显示，2017年上地东里3月房价均价14万/ m²。

记者查阅相关数据，2017年8月，上地东里70 m²小三居，成交总价800万出头，单价约11.6万/ m²。

今年1月成交的78 m²小三居，成交总价920万，单价约11.7万/ m²。

上地东里所在的上地学区属于海淀第一梯队学区，教育资源均好性强，小区不同面积的单价差比较大。

2021年上半年房价上涨迅速，教改政策出台后，价格下跌明显。近期房价稳补回升，房主卖房心理预期普遍升高。目前有挂出房源，800万出头可买58 m²两居。

曙光花园是八里庄学区，小学部分可直升初中。

2017年8月成交数据显示，104 m²两居室成交总价855万，单价8.2万元/ m²。

2022年1月，105 m²两居室成交总价1030万，单价9.7万元/ m²。

2017年8月比3月房价有所降温，但目前市场价格相较2017年，涨幅明显。

东西城

传统学区，德胜里一区，2017年3月39.8 m²一套顶层一居室，成交总价740万，单价18.5万/ m²。

去年年底，同样户型一层一套成交房源总价分别为694万，单价17.4万/ m²。如果是顶层，价格或将接近2017年高点。

再看看西城上车盘荣丰2008，也常居北京二手房成交量前几名，2017年小区高位平均单价在14.7万/ m²。

目前小户型25 m²开间成交单价在15.6万/ m²，大户型单价低一些，整体单价接近2017年高点。

同是上车盘的东城革新里小区，2017年8月一套一层40 m²房源，成交总价288万，单价7万左右。

目前在售房源，小户型一居室48 m²，单价8.2万/ m²。

近期，东西城学区房价格又有明显上升，据中介人员介绍，3月确实是有一波今年入学着急入手的购房人，导致学区房近期整体价格回升。

昌平区

数据来源：安居客

2017年昌平均价最高4.4万/ m²左右。

回龙观是近些年关注较高的板块，因临近海淀西二旗，区域聚集了很多产业人群。板块内纯商品房不多，次新房价格上涨明显。

流星花园二区2017年7月，83 m²两居成交价436万，单价5.2万/ m²。

去年底，三区83 m²两居成交价481万，单价5.7万/ m²。

去年开始，次新房公园悦府、国风美唐价格都有明显上涨。单价接近7万/ m²。

朝阳区

北苑家园望春园2017年5月96 m²两居室成交价635万，单价6.5万/ m²。

今年2月，同面积两居室成交价660万，单价6.8万/ m²。

亚运村卧龙小区2017年11月114 m²三居室成交价888万，单价7.8万/ m²。

2021年6月，该小区116 m²三居室成交价已经达到了1000万，单价8.6万/m²。

2022年2月95 m²两居成交价998万，单价10.4万/ m²。

小区距离朝阳外国语较近。

望京融科橄榄城三期2017年139 m²三居室成交价1350万，单价9.6万/ m²。

今年1月成交114平两居1265万，单价11万/ m²。近期挂出房源单价也在11万左右。

丰台区

有人说，南城普遍没涨回“317”高点的价格，其实不完全准确， 2017年最高的报价其实就几天，真正的成交价，南三环沿线有一些小区近期成交房价已经赶超。但再往南，多数小区没有超过2017年高点。

珠江骏景北区，2017年4月，134 m²的一套三居室，成交单价6.6万/ m²，总价843万。今年1月同户型，成交价6.7万/ m²。近期挂出的三居房源单价超过7万/ m²的不在少数。整体看珠江骏景北区上半年房价还在微升。

该区域得益于南中轴线的发展，近两年周边城市配套逐渐完善，产业腾退升级，逐渐走出了价值“洼地”。

万年花城131 m²一套3层房源，2017年2月成交价940万，单价7.1万/ m²。

今年1月，120m²一套4层房源成交价883万，单价7.3万/ m²。

近期万年花城新出三居房源不多，单价也呈现上涨趋势。小区距离丽泽商务区较近。

二手房各房源位置、装修情况差异导致同户型存在房价差，我们尽量选取同小区相近房源进行比较，大致分析各区域的房价情况。

目前北京楼市，多板块开花，分化加剧。小区楼龄新、管理好是加分项。有产业优势、规划优势、教育资源优势的板块或小区保值性更佳。

文/张郁唯