两种情形

第1种：房地产企业已达到国税发【2009】31号文件的收入结转条件后，未签订售房合同收取的款项（例如定金等），是否应该缴纳企业所得税？

该种情形下不需要缴纳企业所得税，但是如果按照约定，对方违约，房地产开发企业不需要再支付对方的定金，需要把收取的定金转入“营业外收入”科目，并按规定并入收入总额按规定计算缴纳企业所得税。

第2种：在完工年度企业所得税汇算清缴，未达到收入结转条件的定金所预缴的企业所得税是否可以全额抵减完工年度当年所缴纳的企业所得税？

对于第2种情形，首先应确定收取的定金是否符合转入“营业外收入”条件，如果符合条件，按规定计算缴纳的企业所得税就不需要抵减已纳企业所得税；如果不符合上述条件，又不符合国税发【2009】31号文件第六条导致多缴纳企业所得税的，可以要求税务机关退还多缴纳的企业所得税，也可以按规定抵减以后年度应纳企业所得税。

相关规定

国税发【2009】31号 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一） 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二） 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四） 采取委托方式销售开发产品，应按以下原则确认收入的实现：

1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　

3. 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。