担保法解释第四十七条的登记(中华人民共和国担保法第二十四条)

论文提要：

主要创新观点：

1.以生效的本市及全国法院涉及预告抵押登记优先受偿效力问题的裁判文书为切入点分析，厘清个案裁判的分歧焦点；

2.以预告抵押登记制度设计的本意为构筑基础，为统一预告抵押登记优先受偿效力裁判案件提出依据和尺度；

3. 给出预告抵押权登记的优先受偿效力处理的路径。

以下正文：

近年来，各地法院对于预告抵押登记与抵押登记的关系、预告抵押登记的优先受偿效力的观点存在分歧。通过中国裁判文书网检索到全国基层法院 7042份判决书，其中筛选出观点明确、具有数据统计价值的文书1391份，说理部分详实分析、具有内容意见参考价值的73份，本文着重以该73份判决书为研究对象。

根据对前述判决书的裁判理由的总结，对于判决预告抵押登记不具有优先受偿效力的观点，一是抵押权未设立，二是主物权未设立；对于判决预告抵押登记具有优先受偿效力的观点：一是未区分预告抵押登记和抵押登记的区别，二是认为预告抵押登记未能完成抵押登记并非权利人导致，大部分案件说理并不充分，存在忽视、混淆预告抵押登记的概念的情况。

一、类案裁判情况概述

针对有数据统计价值的1391份裁判文书，持支持意见493件，持反对意见898份，数据分析可得出以下结论: （1）支持与反对裁判文书数量比表明抵押权预告登记具有优先受偿效力的支持与反对两类裁判文书数量基本相当；（2）各地区裁判标准存在差异；（3）金融机构为商品房预售交易中主要贷款人。（见图表1）

对于493份持支持观点的判决的具体理由可以分为：未区分预告登记和正式登记、债权人未怠于登记或无过错、非预购人原因致未登记所有权、预告登记具有物权或准物权效办公平原则、防止恶意规避抵押登记的道德风险、诚实信用原则、《物权法》第28条、防止讼累、《合同法》第45条第2款、《执行异议规定》第30条、《商品房买卖合同解释》第26条、未区分抵押权预告登记与在建建筑物抵押登记。

二、司法与金融实践及其困境

（一）金融机构按揭制度的设计本意

在房地产开发阶段，金融机构为开发商提供房地产开发贷款，开发商以土地使用权及在建工程为贷款提供抵押担保，办理抵押登记手续;房屋预售时，金融机构根据开发商的还款情况，逐户向开发商出具抵押物放行清单，开发商凭放行清单进行预售;房地产管理部门对销售进行监管，对金融机构放行的抵押房产注销金融机构的抵押权，销售给购房人的，办理所有权预告登记;对金融机构未放行的房产，即使开发商违规销售，房地产管理部门也不予办理所有权预告登记，完美地解决了房屋从开发商所有转换为购房人所有的权属转换。同时，在房地产预售阶段，购房人缴纳首付款后，房屋所有权预告登记在购房人名下，购房人以预售房屋为抵押向金融机构申请按揭贷款，办理预告抵押登记手续，并在条件成就后转为正式登记。购房人向金融机构按揭买房，自愿以金融机构为享有优先权的债权人，以保障金融机构的抵押优先权为条件获得金融机构的资金支持，实现购房置业的目的。

上述按揭制度的安排是各方真实意思表示，也是多年来形成的金融机构参与购房置业的标准流程，更是商品房预售的制度安排。其中，购房人、开发商以及金融机构均确认预告抵押登记的优先受偿权，经过多年实践，按揭制度运行已臻完善，满足了制度各方的需求，实现了置业、地产以及金融的“三赢”局面。若司法实践否认预告抵押登记的效力，将使原有的按揭制度各方利益失去平衡，造成金融机构被迫调整按揭制度安排，甚至不再对预售阶段房产提供按揭贷款支持。

（二）否认预告抵押登记的优先受偿效力的隐忧

1.危及社会经济发展和交易稳定。权利人（特别是金融机构）之所以愿意在预告抵押登记后给购房人发放贷款，在于其对房产登记产生的优先受偿权的充分期待，不动产是金融机构最能信任的担保物之一，若金融机构丧失该优先受偿权，必定导致金融机构为控制金融风险拖延发放贷款，缩短不受优先权保护的期间，从而从根本上损害预售商品房制度。这又将使开发商无法通畅高效的使用资金，提高资金成本，同时加重不必要的担保责任，提高交易成本……而这些成本都将转嫁到购房人身上，提高购房成本。相反，若确认金融机构预告抵押登记的优先受偿权，则有利于强化上述三方稳定交易的意思表示，避免其中一方逃避法定义务。

2.降低权利行使的效率，加大了权利保护成本。预告抵押登记享有优先受偿权情况下，其权利的实现具有最经济高效的途径，这种途径有着与一般抵押权实现相同的程序，是多年来诉讼实践经验得出的最优化安排。如果从实体上否定预告抵押登记的优先受偿权，将加重权利人保护自己债权的负担和成本。从债务人来看，一方面多次诉讼徒增讼累的同时还加重了利息负担，而债权人也会在交易之前对债务人提出更高的担保要求，造成不必要的负担。

3.不利于债权人间权利的平衡。预告抵押登记是否有优先受偿权，实质上是对同一债务人的不同债权人之间权利的分配，只有确定预告抵押登记的优先权，才能更好的实现债权人之间权利的平衡。首先，取得预告抵押登记后无法享有优先受偿权，仅能以普通债权人身份参与债务人财产分配，在多数情况下无法得到充分受偿，也会助长债务人逃避债务的心理。其次，若权利人不具有优先权，将使权利人在债权受到损害时陷入两难，一是债务人出现怠于履行还款义务，权利人不得不等待抵押权条件成时以抵押权为请求权基础主张抵押权优先受偿，另一方面却是权利人立即以诉讼方式主张预告抵押登记权利，则其优先受偿权的请求无法实现。这种两难将债权人面临不公、甚至无所适从的境地。最后，从其他债权人的角度来看，其他债权人在为债务人设立债权时，已通过公示知道或应当知道预告抵押登记这一法律事实，因此其他债务人对登记不动产与债务人清偿能力关系非常清楚。该情形下，理性的普通债权人可能会选择补充其他担保物，或者放弃担保，已充分考虑并认可了当时债务人的偿债能力和财产状况，不应再享有由该预售房产所生利益的过度保护。

4.无法体现预告抵押登记制度价值。预告抵押登记不但具有保全的效力，更能对权利的顺位进行保全，这一方面也是其有别于抵押权等物权的特点，也实质上给予了权利人优先受偿的权利。作为所有权人，其在设立抵押权后，仍可以在一定范围内对物进行处分，如进行转让、两次设立抵押等;而预售房产所有人在进行预告抵押登记后，依《物权法》第二十条的规定，其任何其他处分行为都“不发生物权效力”，预告抵押登记权利人在条件成就时可依此优先设立抵押权，也即可优先行使抵押权实现优先受偿。此过程中出现优先权的争议是因为客观程序的介入，而并非其权利自身的不确定性导致。

5.不符合诉讼制度的正向功能要求当私权利受到侵害诉诸法院，公权力开始界入，所实行的强制措施不是私法意义上的处分。权利人求助于公权力的目的，及公权力运转的意义应该在于维护合法正当的私权正常运转，而不是阻却合法私权的实现。在抵押权已被预告登记后，其权利状态的正常进程是条件成就时为权利人设立抵押权，并在权利人实现抵押权时，给予其优先受偿的权利。当权利人存在权利无法实现之虞而诉诸法院寻求保护时，法院的判决和强制措施应是推动预告抵押登记权利的实现，而不是让其因诉讼反而承担不利的后果。

（三）预告登记转为正式登记的障碍

目前持预告抵押登记不具有优先受偿效力的观点认为，只有在预告抵押登记转为正式登记后，金融机构获得现实的抵押权，才能对讼争房产主张优先受偿权，而预告登记转为正式登记的障碍主要有购房人不办理产权证、购房人不配合办理正式抵押登记、预查封及查封限制预告登记转为正式登记。具体分析如下：

1.购房人不办理产权证

房屋建成后，办理分户产权证时必须获得购房人的配合，购房人不配合的，产权证无法办妥。在现实生活中，因办理产权证需要缴纳大笔税费，购房人不配合办理产权证，于是预告抵押登记无法转为正式登记。

2.购房人不配合办理抵押权正式登记

实践中，作为权利人的金融机构一般在订立金融借款合同及抵押合同之时已取得购房人的授权，接受购房人的委托，在房产已登记在购房人名下后代为办理预告抵押登记转正式登记手续，故办理抵押权正式登记一般无须获得购房人的配合。但该授权需要房地产管理登记部门的认可，若房地产管理部门不认可时，仍需购房人配合。

3.预查封及查封导致预告抵押登记无法转为正式登记

司法实践中购房人一旦被多个债权人起诉情形下，这些债权人申请保全或执行房产，在产权证尚未办妥下，法院将对房产进行预查封。

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）的有关规定，预查封的目的不在于禁止办理产权证，而在阻碍预查封阶段发生抵押、转让等权属变更、转让登记，损害债权人的利益。在预查封阶段，仍可依法办理产权证，推动预查封转为查封并进入房产处置程序，实现预查封的立法目的。但目前司法实践中，多数国土资源、房地产管理部门在接到法院预查封通知后采用了禁止对房屋权属进行任何形式的变更登记，包括禁止所有权预告登记转为正式登记，进而导致权利人失去优先受偿权。

同样的，如房屋产权证已经办妥，但正式抵押登记尚未办妥，一旦房产遭遇法院查封，国土资源、房地产管理部门同样也禁止预告抵押登记转为正式登记。

法院对房产的预查封及查封，是为了防止债务人诉前、诉讼及执行阶段恶意转移资产、逃避债务，保障债权人顺利实现债权，而非阻碍债权人实现债权，更不是为了帮助普通债权人或购房人侵害预告登记权利人的优先债权。国土资源、房地产管理部门禁止预查封及查封阶段预告登记转为正式登记的做法，客观上造成了司法程序被滥用，普通债权人恶意首封甚至购房人与他人串通设置虚假债务，将抵押权扼杀在预告登记阶段，使预告登记抵押权人沦为普通债权人，债权无法得到清偿，预告登记制度的立法目的落空。

三、预告抵押登记制度设计

（一）预告抵押登记的法律依据

预告抵押登记的制度在《民法典》物权编第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”，因此具有明显的物权属性。

《民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”该条款明确了预告登记制度的定义、适用范围、特点、目的、效力及失权事由。

（二）预告抵押登记的法理分析

1. 预告登记的定义

学理上对于预告登记的定义，有的是从其本质目的出发的。比如崔建远教授认为，“预告登记，是指为保全旨在使物权于未来发生变动的债权所为的登记，以及个别情况下保全尚未本登记的物权所为的预备登记”，突出的是预告登记的保全特质。也有涵括预告登记程序条件的，比如程啸教授认为，“预告登记，是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动，在与债务人约定后，向不动产登记机构申请办理的一类不动产登记”。

2.预告登记适用于所有权、抵押权等物权

预告登记制度用于当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，包括所有权、抵押权、建设用地使用权、地役权等物权。所有权预告登记与预告抵押登记均由同一法条规范，其效力没有任何区别。但司法实践中，对所有权预告登记与预告抵押登记在法律理解与适用上却存在冲突。目前法院均认可所有权预告登记产生物权变动的效力，在执行过程中对所有权预告登记的房产与已办妥产权证的房产在处置上没有实质性差异，对仅办理所有权预告登记而未办产权证的房产可予保全或拍卖过户。但如前述，审判中存在不支持预告抵押登记应有的权利，造成同为预告登记权利人，一方面认可财产归属预告登记所有权人，另一方面又不认可预告登记抵押权利人享有的优先权利，人为地割裂所有权与预告抵押登记的效力。所有权与预告抵押登记应同等处理，在认可所有权预告登记的房产可拍卖过户的同时，也应确认预告抵押登记的优先受偿效力。

3.预告抵押登记的权利性质分析

要认定权利人是否具有优先权，应对预告抵押登记所生权利性质进行识别，预告抵押登记所生的权利不同于抵押权是确定无疑的，但法学理论与实务界对此却众说纷纭、莫衷一是。诸如前述两位民法学者对预告抵押登记的定义，其实都未完整地概括预告登记制度，尤其是对于进行了预告登记的权利具有何种性质以及预告登记具有何种效力这两个最基本的问题都没有触及。

首先，预告抵押登记是对实现物权的期待权。权利人进行预告登记后，对于将来通过对该抵押物设置的物权，用以保证其债权得以实现的期待。从另一个角度其也是一种债权的既得权。该项权利指向了预告抵押登记的顺位效力，即进行了预告登记的债权人在取得物权后，该物权与其它物权的先后顺序应以进行预告登记的时间为准的效力。

其次，预告抵押登记具有债权的担保性。即预告抵押登记义务人在预告登记后所进行的处分行为如果有损或妨害了预告登记权利人的请求权，则对预告登记权利人不生效力。

最后，预告抵押登记应属于一种具有优先顺位的排他性债上请求权。预告抵押登记具有排他性及对世性，是一种准物权。权利人通过履行预告登记手续，拥有请求在条件成立时、期限届满前办理正式物权登记手续的权利。预告登记虽然不是现实的物权，但其是待条件成就后就该房屋设立物权的一种预先的排他保全，排除了其他人对该项权利的拥有，是一种物权的保全而非债权的保全。同时，预告抵押登记因履行了登记公示手续，即由“对人权”转化为“对世权”，对不特定的第三方具有约束力。因此，预告抵押登记具有排他性、对世性，与一般的债权请求权的相对性有显著的本质区别，可以说是一种准物权。

4.预告登记为保障将来实现物权设立，目的不达时应获得必要的救济

预告登记制度设计的目的是保障将来实现物权，如目的落空，对权利人的期待利益应进行必要的救济。

预告登记设立之目的是保障将来实现物权，在满足不动产登记条件后的3个月内，权利人有权进行正式登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第4条进一步规定：“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

若预告登记的期待利益落空后，权利人虽然仍可以依据债权主张权利，但未经预告登记的不动产物权的主债权协议本身就可以主张债权救济措施，无需预告登记制度加以保护。正是基于债权的平等性及其救济措施无法对抗第三人的不足，设置了预告登记制度，对当事人之间的不动产物权协议进行进一步保护。因此，预告登记制度应有其自身的救济措施。预告登记具有排他性及对世性，其救济措施也应具有排他性及对世性。

5.预告抵押登记失权的法定事由

《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第5条进一步规定：“预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的‘债权消灭’。”

预告抵押登记的失权事由有法律明确规定：一是权利人自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，权利人失权;二是债权消灭，债权消灭进一步细化为买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的。由此可知，非因权利人过错导致预告登记无法转为正式登记的，不是预告登记的失权事由，不应由预告登记权利人承担失权的法律后果。

（三）预告抵押登记的裁判梳理

如前述，简单地判令预告抵押登记不享有优先受偿权不仅违背了预告登记制度设计之本意，也引发了严重的社会问题。为此，金融审判实务越来越多的观点倾向认为司法裁判中确认预告抵押登记的优先受偿效力，并且在个案中进行积极有益的探索，值得借鉴。但该类裁判之间又存在一定认识上的差异，尚未能从根本上全面地解决问题。

1.未区分预告登记和正式登记

（2016）内民初52号，中国农业发展银行巴彦淖尔市临河支行诉巴彦淖尔市利一泰商贸有限责任公司等借款合同纠纷案。在该案中，法院在判决主文部分支持了银行对预抵押房屋的优先受偿权，而房屋他项权利证明仅仅为房屋预告登记证明。也就是说，仅进行了预告登记而没有进行抵押权设立登记的情况下，仍然支持了银行的优先受偿权诉求。该裁判思路的最大特点在于没有援引《物权法》第20条有关预告登记的规定，没有对预告登记和正式登记进行区分。

2.未区分抵押权预告登记与在建建筑物抵押登记

（2016）苏0104民初11719号，中国银行股份有限公司江苏省分行诉谢蕙香等金融借款合同纠纷案。法院依据办理抵押预告登记时房屋处于在建状态的事实，援引《担保法解释》第47条以及《物权法》第180条第1款第5项、第187条，支持了银行的优先受偿权诉求。换句话说，该思路认为既然法律明确规定可以设立抵押权的客体包括在建建筑物，那么预购人与债权人就在建房屋进行的抵押权预告登记就已经产生了现实的抵押权。

3.预购人未进行房屋所有权登记

（1）房屋被依法查封

（2016）浙0105民初8580号，中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行与董夫照、赖淑员金融借款合同纠纷。根据审理查明的事实，案涉房屋于2015年6月2日起即被多家人民法院查封，至今未办理交付手续和产权登记，故本案预告登记无法转为正式抵押登记系非基于原告原因导致，原告对此无过错。”由于尚未进行房屋产权的移转变更，预购人尚未取得房屋的所有权，即使预抵押权人向法院起诉，要求预购人配合进行抵押权的正式登记，预抵押权人也难以依靠生效裁判文书要求登记机构予以登记。换句话说，预抵押权人起诉只能要求抵押权的正式登记，而不能要求所有权变更登记，因为预抵押权人并非所有权关系的当事人。

（2）未能进行房屋所有权首次登记

（2017）云0902民初113号，中国工商银行股份有限公司临沧分行诉郝卫林等金融借款合同纠纷案。由于凯雄房地产公司（开发商）未能办理商品房所有权首次登记，导致预购商品房抵押权预告登记不能转化为抵押权正式登记，为了遵循公平原则，应当肯定预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。在上述案件中，即使预购人愿意主动配合进行移转登记，但开发商未能进行所有权的首次登记，那么房屋所有权虽然可能因为新建已经产生，却难以转移给预购人。预购人对于自己尚未取得所有权的房屋，自然不能配合预抵押权人进行抵押权的正式登记。当然应当肯定预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。

4.预告登记具有物权或准物权效力

（2017）闽02民终527号，中国建设银行股份有限公司厦门市分行诉王玉法等金融借款合同纠纷案。由于预购人与贷款人共同完成了抵押预告登记手续，而该预告登记已经在相关机构的不动产登记簿中对外予以了明确清楚的公示，因此贷款人就预抵押登记房产的价值享有优先于一般债权人的权利。这类裁判通常认为单从登记的现实效果来看，预告登记和正式登记一样，都能够为第三人所知晓，均载于不动产登记簿中，故认为预告登记能够产生物权或者准物权的效力，因而实践中也就有法院认为进行了预告登记的抵押权便具有公示效力，进而具有优先受偿效力。

5.防止讼累

（2017）闽0409民初309号中国建设银行股份有限公司泰宁支行与钟宗毕、廖韦伟金融借款合同纠纷案。裁判指出鉴于本案被告在具备抵押登记条件后却拒不办理抵押权正式登记手续，且预抵押权人对办理抵押权正式登记手续并无过错，直接赋予预抵押权人对抵押权预告登记的案涉房屋价值享有优先于其他一般债权人的权利，可以减轻当事人的诉累。这意味着，如果法院不直接赋予抵押权预告登记以优先受偿效力，当事人就需要进行多次诉讼。预抵押权人需要先起诉要求债务人配合进行抵押权正式登记，进而预抵押权人可依生效裁判文书单独申请正式登记，在抵押权正式登记完成后，债权人再向法院诉请就抵押房屋优先受偿，这就是法院所说的“讼累”。值得注意的是，支持该思路的“钟宗毕案”认为具备抵押登记条件应当是直接赋予优先受偿效力的前提，换句话说，如果根本无法进行抵押登记，就不能直接赋予预抵押权人以优先受偿权。

四、预告抵押登记优先受偿效力的路径探索

商品房预售制度与预购商品房抵押制度，产生了预告抵押登记的优先受偿效力这一问题。为了交易安全，预购商品房抵押预告登记需要确保预抵押权人在将来能够取得现实的抵押权。《民法典》规定预告登记是为了“保障将来实现物权”。然而，在实践中却出现了抵押权预告登记未能按时转为正式登记的情形:其一，预购人在取得商品房所有权后，不配合预抵押权人进行抵押权的正式登记;其二，预购人在取得商品房所有权后，该商品房被查封或预查封;其三，预购人怠于取得商品房所有权。如果在这三种情形下，预抵押权人不能得到充分救济，预告登记所追求的安全价值就将落空。而伴随安全价值的缺失，预购商品房抵押制度将难以为继，最终被现实所淘汰。为了满足市场经济对效率的追求，法律必须在特殊情形对预抵押权人进行特别保护，以维持价值之间的平衡。通过对一系列司法裁判文书分析总结，抵押权预告登记的优先受偿效力这一问题只能采取相对肯定说的结论一确保安全价值的实现。

（一）预购人怠于取得房屋所有权情形，人民法院的法律文书径行判决。

1.径行判决预告抵押登记具有优先受偿权。在预购人怠于取得房屋所有权，由于预抵押权人申请抵押权正式登记的条件尚不具备，因而难以通过诉讼途径获得现实抵押权。但是，预抵押权人取得抵押权的最终目的是让自己享有对抵押标的物的优先受偿权，因而，司法实践中出现了法院径行判决预抵押权人具有优先受偿权的案例。在司法实践中存在多种理由来支持这一结论。一般情形下，预售人已经从金融机构取得了该套房屋的对价，该种处理方式对预售人并无损害，但从法律上看，此时所有权尚处于预售人名下，若优先受偿，将导致预售人名下财产被处分，存在法律上的瑕疵。

2.径行设立不动产物权。《民法典》第二百二十九条，人民法院的法律文书可以径行设立不动产物权。房绍坤教授认为，形成判决可以导致物权变动。但任重教授认为，形成判决最重要的前提是法律的特别规定，即要求当事人必须以向法院起诉并且通过法院判决的方式才能实现形成权。即是不存在理论上的瑕疵，但由于房屋所有权仍处于预售人名下，若法院径行判决设立的抵押权将是预售人与预抵押权人之间的抵押权，而非预购人与预抵押权人之间的抵押权。由于预售人并未与债权人签订抵押合同，法院径行判决设立抵押权，显然对预售人的处分自由进行了过度干预。形成判决原则上具有消极性，法院不能径行设立新的民事法律关系，相较两种方式后果及所存瑕疵，采取第一种径行判决预告抵押登记具有优先受偿效力相对更为妥当。

（二）预购人取得了房屋所有权，采取一般救济

1.在预购人取得了房屋所有权但拒绝协助办理抵押权正式登记情形。不动产登记法已经为预抵押权人提供了经由诉讼后可单方申请的救济途径，同时，民事诉讼法上的实现担保物权特别程序又为不动产抵押权的实现提供了高效的救济途径，此时预抵押权人并不需要特别保护。

2.在预购人取得了房屋所有权但被查封的情形。理论界和实务界都趋向于此时预抵押权人仍可进行抵押权的正式登记，因而此时预抵押权人也没有被特别保护的需要。

再次针对有观点认为，根据物权法定的原则，只有抵押权才享有优先受偿权，预告抵押登记不是本登记，不应享有优先受偿权，否则就违背了《民法典》的有关规定。其实不然，直接判令预告登记的抵押权可以对房产处置价款优先受偿，并不违背《民法典》的规定及立法精神，预告登记准物权，具有排他性、对世性的特点，其权利受到侵害理应获得充分救济，救济措施也应具有对应的排他、对世优先属性。因此，预告抵押登记阶段处置房产的，只要没有出现权利人过错导致失权的法定事由，基于对其期待利益落空的救济，预告抵押登记权利人对房产处置价款应具有优先受偿权。

结语

综上，赋予预告抵押登记优先受偿效力是购房群众、金融业、房地产业等各方强烈的司法需求。以预售商品房进行抵押预告登记是商品房预售普遍通行的融资操作方式，如果预告抵押登记不具有优先受偿权效力，那么预售商品房担保价值无法凸显，金融机构的金融债权等同于一般债权，金融安全将受到严重影响。金融机构也将为此不得不停止办理对预售商品房的贷款，最终将损害购房群众、金融机构和房地产企业各方的利益，进而对法院司法为民、回应司法需求的服务功能产生不必要的误解，长远而言，将对我国房地产支柱产业的健康、稳定发展造成消极不利影响。