前几天，我的一条关于“房产税”的微博，刚刚上了热搜，房产税就真的要来了。
昨天新华社发文，授权部分地区开展房产税改革试点工作。
一提到房产税，很多人第一反应就是：房价要暴跌了，炒房客要惨了。这其实是一种误解。房产税可能会起到调节房价的作用，但以为出台了房产税，房价就要暴跌，我认为还是太幼稚，房产税打掉的只是对房价快速增长的预期。
其实房产税这个税种，上海和重庆已经征收了10年多了，但是房价涨幅却没见逊于其他城市。
一、无锡会作为试点城市吗？
关于被征税的城市，有两种猜测，第二种猜测与无锡有关：
一是只有三个试点：海南、深圳和杭州；
二是试点城市最多10个：最近5年涨幅最大的城市；
如果按照第二种说法来看，无锡怎么也逃不掉了，因为根据国家统计局统计的全国70城市10年房价涨幅排行，无锡妥妥的前十。
过去5年房价，涨幅最大的10个城市，数据来自国家统计局，无锡排第三。
朋友说，房产税试点，论经济实力，那江苏肯定得出一个啊，苏州、南京还是无锡呢？我认为，江苏出一个的话，肯定得高个子顶着，估计苏州的可能性更大。苏大强，可不是白叫的！
房产税试点，这次推到无锡也好，不推到无锡也好，我认为，对于家庭人均面积不超过60㎡的人而言，房产税是毫不相干的事。
虽然很多无锡土著有多套房产，但是无锡家庭人均面积超过60㎡的，毕竟占少数。而且房产税征收总额，也不会有大家想象中的那么高。
二、房产税与房价的关系
房产税与房价有多大关系呢？我想先请大家对比三个数据：
1、假想无锡作为“房产税新试点城市”，每年的房产税是0.5%（取上海和重庆房产税均值），如果一套房子收了50年的房产税，0.5%*50年=25%。到2071年，一共收取房子总价25%的税费。“25%”这个数字，放在科创板股票上，两天即可达到。
2、根据冰山指数来看，无锡从2006年-2021年，15年间，房价总涨幅223%。这个数据比较符合无锡房价的实际涨幅。
3、2011年底，中国货币供应量M2为86万亿，2021年9月底，这个数据为234.28万亿。10年增速270%。
那么好了，请仔细对比以下三个数据：
50年25%；
15年223%；
10年270%
仔细思考，什么才是影响房价最大因素？我们没法确定……但是可以首先排除“0.5%的房产税”不是。
0.5%的房产税可能会使房价短暂下跌，但是把时间轴拉长到10年，20年，它的影响力可能就没那么明显。可能仅仅是太阳系的一颗哈雷彗星，无论围绕太阳旋转多少年，它永远不会更改其他行星的轨道。
美国房产税，最高的是新泽西州2.35%，最低的是夏威夷州0.27%。那如果中国的房产税，同样每年收1%、2%，甚至3%呢？
按照1%的税率来算，一套400万的房子，每年就要交4万的税。如果按照无锡的租赁市场来算，一套400万的房子，最高每年收租7-8万，这套房子每年净收益率不到1%。而每年通货膨胀确高达9%，如果房价不涨，每年要亏8%，谁持有房子谁是傻子。如果征收2%、3%的房产税，谁再买房，那就更傻了。
所以房产税的关键是征收的“税率”！但中国每个城市也是不一样的，不是谁都有资格开征，中国也会像欧美一样，每个城市的税率是不相同的。像东北这种经济基本面不好，如果收取高税率，不仅不会收到多少钱，而且对当地楼市造成打击。
无锡的城市能级低于上海。所以，假如无锡作为试点城市，征收税率不会比上海的0.6%高。
三、房产税对未来有什么影响？
那么房产税会产生什么影响呢，我们来分析预测一下:
1、房产税短期内降房价
房产税确实可以降房价。一处房子，如果持有成本增加，那肯定是要降价的。但我们要清楚房产税出台的目标，是为了防止房价过快增长，是为了稳房价的，所以“税率”不会定的太高。
有人说，欧美国家房价还没中国高，是因为房产税的存在。其实不尽然，欧美国家无论首套，还是多套，都要征收房产税。
而中国，从上海和重庆的经验看，免征条件是很容易达到的。而且房产税是可以退税的一个品种，也就是说，即便你交了，满足条件后，也可以退给你。上海是超出人均60㎡的超额面积，乘以单价的7折再乘以一个税率，税率是0.6%还是0.4%，就看你的房子落在哪一档了。
如果征收范围扩大，短时间内会出现一定的抛售者，形成房价下跌，时间一长，这个影响就会消除。
2、房产税利于生娃
无论重庆还是上海，都是首套免征房产税，第二套超出总面积部分才开始按人头算，所以多生几个娃，就等于多了个首套，生的越多，免征部分越多。
因为重庆和上海人均60㎡是才算超额面积，“房产税新试点”估计也不例外。二胎就是240㎡免征条件，三胎就可以住第二套免税的300㎡大别墅了。
对于400万的房子来说，一年随随便便都能省出近4万的税来，所以房产税绝对是生二胎、三胎的动力源泉。同样是4万块，多养个孩子总比交房产税要好吧？
3、楼市可能会因城市不同而分化
最近几年，当自媒体谈论楼市的涨跌幅时，说的最多的一个词就是“分化”。意思是：马太效应，好板块好房子，虽然总价更高，但比刚需板块刚需房子更抢手、涨幅更大。
其实“分化”这个词，是从上海的一些自媒体开始的，这跟上海的“房产税”政策有关的。上海首套房，无论多大面积都不会房产税，所以买房时就出现了：首套要尽可能大，尽可能贷的情况。
而重庆却是刚需的次新房最好卖。因为重庆的房产税政策，对均价两倍以上的高档小区特殊对待。
所以，一个城市的楼市未来是否会“分化”，很可能取决于它的“房产税”政策。
4、商用物业投资回报率增大
对于成熟发达国家，商用物业和住宅物业持有成本相差不大，圈层稳定，商用物业的经营也更稳定，而国内商用物业税费奇高，住宅持有成本很低，造成了住宅跑赢商业这个现象。
目前，全世界大多如此，商用物业每年的租金回报率大概在8%，绝对比住宅更赚钱，因为住宅是3%，所以中国和西方的房地产最大的区别就是“房产税”。如果商用和住宅两者税费接近，那么住宅也不会有商业涨的多。
5、房产税会使租金上涨
因为房产税使得市场上投资房产的人减少，供给也就减少了，使得空置的住宅减少，而租房的需求还在。试想，如果一线城市每一套房都是自住房，你想在那租房住，那租金就是天价。
这个世界上很多人是不懂经济的，需求和价格根本就不是线性关系。假如租赁房缺口10%的时，那租金绝不会是上涨10%那么简单，而是上涨“数倍”。
另外，如果让住宅大幅度降价很难，也不符合国家“稳房价”的精神，所以唯一的可能性就是涨租金。
四、总结
我看到这个新闻出来后，很多人在狂欢，各路自媒体在鼓吹转折点要来了。其实现实根本不是多数人想的那样。
关于买房，短期内我认为先观望下，至少要等到房产税试点城市公布后。但房产税呢，未来十年内肯定会全面推行的，无锡也没法儿独善其身。
然而时势在不停变换，中国能开始把金融市场作为主要存量财富容纳地之时，就是真正动手开始对房地产下重手加税的之刻。这个过程必然伴随的政治和军事的巨变，但无论如何会在未来的十年给出答案，让我们静观其变吧。
最后我想说的是，只有没脑子的蠢货，才会欢天喜地、兴高采烈地，鼓掌欢迎向自己征收房产税。至于有人窃喜我可以免征，那只能说明你穷，而且还希望自己的下一代比你更穷。比你富的人，都想办法多赚钱购买资产，还想办法的合法合理地避税，而你却在穷的道路上一去不复返。
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