陕西省地方税务局曲江分局(国家税务总局西安曲江新区税务局)

案例1：中泰证券退回的土地增值税款追溯调增了“营业外收入”

中泰证券因孙公司济南鲍德房地产开发有限公司在2010年结转钢城新苑项目成本时少转成本41,949,163.91元，故相应追溯调增经营成本并于2015年收到济南市历城区地税局退回该项目已缴纳土地增值税20,691,216.26元，并缴纳企业所得税5,314,486.91元。针对该退回的土地增值税款追溯调增了2015年营业外收入20,691,216.26元。

《中泰证券股份有限公司公司债券2016年年度报告》【20170428】披露如下：

莱芜钢铁集团有限公司下属孙公司济南鲍德房地产开发有限公司在2010年本公司结转钢城新苑项目成本时少转成本41,949,163.91元，应追溯调增经营成本41,949,163.91万元；2015年济南鲍德房地产开发有限公司收到济南市历城区地税局退回钢城新苑项目已缴纳土地增值税20,691,216.26元，并缴纳企业所得税5,314,486.91元。上述事项调减年初存货41,949,163.91元，调增年初递延所得税资产5,008,362.59元，调增年初其他流动资产20,691,216.26元，调减年初应交税费306,124.32元，调减年初未分配利润15,943,460.74元，调增上年营业成本41,949,163.91元，调增上年营业外收入20,691,216.26元，调减上年所得税费用5,314,486.91元。

http://www.sse.com.cn/disclosure/bond/announcement/company/c/2907871331578632.pdf

案例2：曲江文旅收到退回土地增值税在“税金及附加”项目反映

曲江文旅（600706.SH）在2016年年度报告中披露：2017年1月25日收到西安市地方税务局曲江新区分局退回土地增值税3,202,265.38元，由于该笔退税款已经计提，因此收到时冲减“其他流动资产”项目（未在“应交税费”科目列示，因为本期已将预缴多缴的土地增值税重分类到“其他流动资产”）。

资料来源：曲江文旅2016年年度报告

http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2017-05-10/600706_2016_n.pdf

大力税手分析

1、房地产开发企业缴纳土地增值税在“税金及附加”（或营改增前“营业税金及附加”）科目核算。

（1）《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》财会〔1995〕15号：二、转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：1、主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)，“经营税金”(外商投资房地产企业)，“营业税金及附加”(股份制试点企业)，“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目。

（2）根据财会〔2016〕22号文件精神，“税金及附加”科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加、地方教育附加及房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税和土地增值税等相关税费。

2、收到退回多缴的土地增值税应冲减“税金及附加”。因此，中泰证券将退回的土地增值税款追溯调增了2015年“营业外收入”的做法可能在核算的推理逻辑上欠缺支撑依据。

《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》财会〔1995〕15号：……四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金--应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1，2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工，办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。