近期，笔者在对房地产开发企业的土地增值税清算过程中，发现了一个常见的问题：不少地方政府为了招商引资，振兴本地经济，减少资金流失，因此在土地招、拍、挂时，往往会要求房地产开发企业自持一定面积或一定比例的商业用房，这样的现象会导致房地产项目开发到最后阶段所获得的利润最终都沉淀在自持商业用房上，资金回笼面临着很大的压力，而自持商业用房则需要按照房产剩余价值的1.2%缴纳物业税，资金压力非常大。

因此对房地产开发企业而言，如何盘活长期资产，在盘活长期资产的过程中如何实现税收负值的优化，如何降低持有期间的资金成本就显得尤为重要。要活化长期资产，需要结合每个企业的实际情况去分析，设计最优方案。下面就房地产企业自持不动产涉及不动产税的税收筹划谈几点个人看法。

房地产税是房地产所有者为其所拥有的房地产所支付的税收。可以通过两种方式付款：

1、从价计征，即自用房产按房产原值的10%至30%一次性扣除(具体扣除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定)，剩余部分按1.2%税率计算缴纳；

2、从租计征，即按租金收入的12%的税率缴纳出租房屋的房屋产税。税收管理的特点是对财产所有者实行一次征税。

针对房产税的特点，从实际出发，笔者认为纳税筹划可以做到这一点。

自用转租

2018年初，甲房地产开发公司在某县城拍下了一宗用于开发商业综合体的地块，该地块于2020年底建成交付，该地块出让合同约定，该地块除商务办公、商务酒店和县征收办回购的商业用房外，其余均需自建，面积约91000平方米，自建部分房产成本价为60700万元，按从价计征原则，该地块需自建房产年租金509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万元)。如甲房地产开发公司将91000平方米商业用房以白坯房的性质整装出租给关联商管公司乙，年租金按2880万元计算(租金收入约等于房屋折旧金额：60700*95%/20=2883万元，残值率按5%计算，若在实际折旧期限内，不动产权证上的租金也可适当降低)，则甲房地产开发公司应按从租计征方式缴纳房产税(2880/1.09*12%=317.06万)。在性质上的改变，使出租模式比自用模式的纳税减少192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。

房地产企业在项目开发完成后，收取的租金比成本费用稍高，这样甲公司就不会亏本，乙公司也可以少交企业所得税。

以转租的方式降低其计税依据

受此影响，甲房地产开发公司将91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙，年租金按2880万元计算，并将所租房产进行装修，发生装修费用27000万元，根据只有房产所有权人一方单独交纳房产税的特点，甲房地产开发公司需交纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%)。乙商管公司不计装修费用的资金成本，按10年期回收，预期每年可实现不少于2700万元的转租收益，可减少房产税297.25万元(2700/1.09*12%=297.25万元)，实现较单一模式(直租 转租)(直租)的少交房产税。

上述计量方法主要是根据《财政部国家税务总局关于征收房产税和城镇土地使用税的通知》(财税[2008]152号)的规定，对按房产原值计税的房产，无论是否记入固定资产帐，都应按房产原价计算缴纳房产税。在此基础上，根据国家会计制度的有关规定对房屋原价进行了核算，如果纳税人没有按照国家会计制度的规定进行核算和记录，则应进行调整或重新评估。对新房屋出租的装修支出，按照企业会计准则及企业所得税法的有关规定，如由承租人承担相关的装修费用，作为承租人的“长期待摊费用”，未计入出租人房屋的原值，则不需要缴纳房产税。

根据上述规定，若由甲房地产公司自行装修，则所产生的装修费应按原房产价值计算，并计提折旧，此部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。一般来说，精装房的租金要高于白坯房，而在现实中，按以上价格收取租金有可能被税务机关认定为低租金。

合同免租期限的约定

承上例，甲房地产开发公司将房产出租给乙商业管理公司，合同约定前三个月为免租期，以后每月按240万元(2880/12=240万)计算租金。甲公司应缴纳的房产税按自用从价计征，三个月后按从租计征两段分别计算，因此甲房地产开发公司第一年共应缴纳365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3 240/1.09*9*12%=365.27万)。如将免租期改为第一年租金2160万元，此后每年租金按2880万元收取，A公司应缴纳房产税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。按“去免租期”的办法，房产税可少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。

分割出租金的金额

在承揽业务中，甲房地产开发公司可以同时采用分业经营，同时将租金分成：租金 服务费(按照维修费、维修费、空调使用费、清洁卫生费等计算)，所有项目开出的发票，都可以减少房产税的征收依据。

若企业为一般纳税人，还可达到减少增值税的目的。若相关企业符合《财政部税务总局关于对小规模纳税人实行普惠性减税降费的通知》(财税〔2019〕13号)规定的小规模纳税人标准，则可享受该优惠。

分离营销成本

承上例，甲房地产开发公司还可以把营销环节独立出来，营销产生的利润高，成本相对较低，这一部分很容易产生过多的企业所得税。针对这点可以考虑以下两种方案。

1、可以在轻捷税园区设立分公司或子公司，缴税就能获得财政补贴奖励；

2、可以在轻捷税园区设立营销中心，申请核定征收政策，通过这种方式可以将企业所得税税率降到3%一下。

上述方案都不需要人员和场地，在实际操作过程中效果不错。

在实际操作中，综合以上五种方法，还需要结合当地同类商业用房的市场行情和自身的商业用房特性，确定一个合理的价格区间，并在合理的范围内，把握好租赁价格的公允性和合理性，否则，在价格过低且无合理依据的情况下，就会产生税务风险，被主管税务机关不认可。因此，无论是关联方企业间合作进行税收筹设计，还是非关联方企业间寻求税负最小化、利益最大化的契约安排，都需要在合法、合理、合规的前提下，兼顾收益和风险，做好纳税筹划。