房地产投资的目的就是通过开发和经营等过程获取未来收益，使其财富最大化。

实现未来收益的渠道有很多种，具体包括：现金流量收益、避税收益等。

现金流量收益

现金流量收益，一般是拥有房地产的投资者因为经营或出租地产而取得经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。

现金流量打的大小，取决于以下三个要素：

1.房地产租金总额。

2.房地产运营的总费用，在运营时，需要支出一定的管理、维护、服务等费用，自能考虑租金收入来弥补，合理降低运营费用、节约支出，对现金流量具有重要意义。

3.投资借款的偿还方式和数额，利率的高低直接影响筹资成本。

第一年现金流计算模式如下：

实际总收入=潜在毛租金收入（可出租的面积*月租金水平*12）—空置或租金损失 其他收入

净经营性收入=实际总收入—运营费用

税前现金流=净经营性收入—年还本付息额

税后净现金流=税前现金流—所得税及附加

多年现金流量分析计算模式

多年现金流典型分析时期是5年、10年、15年。

如果进行多年现金流分析，要借助表格来完成（后续会详细更新）。

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避税收益

1.房地产投资避税收益原理分析

房地产投资避税收益，因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。

假设某物业，重置价格为1000万元，年经营收入为300万元，运营费用100万元，税金及附加为经营收入的5.5%，税法规定折旧年限为25年，物业自然寿命为60年，所得税税率为25%（假定无借款，不计残值，折旧不考虑土地价值），物业每年所得税计算公式为：

所得税=应纳税所得额*所得税税率

应缴所得额=净经营收入—折旧-利益

净经营收入=年经营收入—经营税金及附加—运营费用

=300-300*5.5%-100

=183.5万元

折旧：按税法固定，该物业的年折旧额=1000/25=40万元；

则应缴所得税额：183.5-50=143是.5（万元）

年所得税143.5*25%=35.88(万元)

房地产每年提取折旧，并不影响现金流量，是一项隐形开销，房地产投资的好处之一就是利用折旧来避税，由于避税也是一种资金节约。

直线折旧法=1000/25=40万元；

应缴所得税额：183.5-50=143.5（万元）

年所得税143.5*25%=35.88(万元)

折旧算法， 上述例子按照年均除的方法，属于直线折旧法；若采取加速折旧法，计算公式如下：

第1年折旧额：25/（1 2 3 4 5 ……. 25）*1000=76.92万元；

第2年折旧额：24/（1 2 3 4 5 ……. 25）*1000=73.85万元；

第25年折旧额：1/（1 2 3 4 5 ……. 25）*1000=3.08万元。

则每年缴纳所得税：

第1年所得税：（300-300*5.5%-（100 76.92））*25%=26.65万元

第2年所得税：（300-300*5.5%-（100 73.85））*25%=27.41万元

第25年所得税：（300-300*5.5%-（100 3.08））*25%=45.11万元.

从以上两种计算可以看出，若采取加速折旧法，与直线折旧法，总和一样。但是，加速折旧法，延长了所得税缴纳时间，从而获取延期缴纳所得税的收益。

当折旧大于税前现金流和偿还借款之和时，经营所得小于0. 投资者能以置业投资的亏损冲抵其他投资的净经营收入，其他所得可以被纳入避税之中。

房地产开发项目的租售收入和成本投入是逐年实现的，但是租售比例和成本投入不一定匹配，所以加速折旧可以有效的合理避税。

下列计算所得税公式，说明了避税收益如何来自于折旧和利息。

计算方法一：

（净经营收入-利息-折旧）*所得税税率

=应缴所得税额*所得税税率

=所得税

计算方法二：

（税前现金流 本金—折旧）*所得税税率

=应缴纳所得税额*所得税税率

=所得税

这两种计算出来的所得税，如果是正数，则构成了税收的支付；如果是负数，则构成了税收节约。

2.提高房地产避税收益的主要途径一般有以下几条：

（2）争取加速折旧；加速折旧，可以使所得税缴纳延期；

（3）操作应纳税所得额；通过操纵收入总额和经营成本等支出费用，从而实现提高避税收益的目的。

（4）控制开始获利的年度。通过控制第一年的亏损额从而实现控制获利年度的目的。