营改增对房地产现金流量的影响(房地产行业现金流量管理存在的问题)

59家A股房企归母净利润下降

Wind数据显示，截至目前，在已经披露三季报的上百家A股房企中，43家出现营业收入同比下滑，59家出现归母净利润下降。

在A股龙头房企中，前三季度，仅保利发展、招商蛇口录得营收净利双增长，营收分别增长17.86%、63.13%，归母净利润分别增长2.88%、189.76%。

前三季度，绿地控股营收同比增长33%至4271.17亿元，位居A股房企首位，但净利润为111.65亿元，同比下降7.28%；扣非后归母净利润107.4亿元，同比下降10.56%。

绿地控股在三季报中称，营收的增加一方面是前三季度公司房地产业结转收入1496亿元，保持稳健；另一方面，基建产业与去年同期相比，合并范围增加了广西建工集团有限责任公司，规模再上台阶，共实现营业收入2114亿元，同比大幅增长44%。

增收不增利是目前多数房企的报表现状，即使是A股房企“一哥”万科A也是如此。具体到单个季度来看，绿地控股、万科A第二季度、第三季度在营收保持增长的同时，均出现了归母净利润的持续下滑。

2021年前三季度，万科累计实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

今年1~9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。万科在三季报中指出，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，由于土地集中出让试点的推出导致拿地竞争加剧，实际上抬高了房企的拿地成本，地价占房价比例提高成为房企毛利率下滑的主因之一，这一情况在房企后续的财务报表中还会延续。

金地集团也在三季报中表示，前三季度归母净利润同比下降33.72%，主要因本报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。

不过，同策研究院资深分析师肖云祥在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“目前，盈利能力大幅下降的情况是暂时的，这种现象不会长期存在，主要是看前期高价地的去化情况。实际上，房企近期来拿地已经比较谨慎，土拍溢价率走低，甚至有的房企已经不再拿地。随着市场的降温，未来利润有修复空间。”

部分房企筹资性现金流净额下降

在“三道红线”叠加“五档房贷”的影响下，房企的资金面和现金流安全至关重要。千方百计保证现金流安全是行业共识，抓销售、促回款、控支出、降杠杆……房企在竭尽所能“开源节流”。但从三季报来看，多数房企的资金面和资产负债表压力仍然不小。

金地集团前三季度的经营活动产生的现金流量净额同比下滑168.23%，经营活动产生的现金流量流出约为7.6亿元，主要是向联合经营项目及合作方付款增加。

万科在1~9月经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%。其中在第三季度，万科经营活动产生的现金流量净流出为55.62亿元，同比下降151.62%。万科在三季报中解释称，这是经营支出增加所致。

再看招商蛇口，1~9月经营活动产生的现金流量净额同比下滑18.56%，主要变动原因为房地产项目购地、基建投入增加超过销售回款增加。

柏文喜进一步表示，经营性现金流净额多数出现同比大幅度下降，主要原因是市场急剧转淡导致的销售回款明显下降，以及从资金端到销售端的强力调控措施对房企的双重挤压。房企后期应该努力加大销售回款力度和对外合作力度，通过积极引进战投、变现部分资产与项目等方式来提升自身流动性，以确保资金安全，实现活下去的目标。

部分房企一方面现金流紧张，另一方面又受限于去杠杆压力以及境内外融资市场环境影响，筹措资金的渠道较以往也窄了许多。

据贝壳研究院统计，今年前三季度，房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点。受房地产行业发展形势与调控监管政策的双重影响，资本市场悲观情绪发酵，导致前三季度房企侧发债走低。

由此，今年第三季度，部分房企的筹资性现金流净额也出现下降。今年前三季度，阳光城筹资活动产生的现金流净流出达到319.1亿元，主要系控制债务规模与借款相关的现金流出增加所致。荣盛发展筹资活动产生的现金流净流出达到114.38亿元。

“经营性现金流下降是反映经营过程中产生的现金流下降，而突然下降还是与房企销售遇阻有关。而筹资活动现金流净额下降主要是公司在还债的同时，融资金额下降所引起的，反映的是公司积极去负债。”肖云祥表示，后期房企应该降低扩张力度，减少投资力度。同时，在销售端发力，保证“造血”能力的正常运作。