【案情简介】
2018年7月，J公司(出租人)与K公司(承租人)签订《融资租赁合同》，约定K公司以回租使用、融资为目的，以回租方式向前海J公司出售租赁物件，J公司根据K公司的上述目的出资购买K公司出售给前海J公司的租赁物件（机器设备等）。并约定了融资租赁本金、利率及逾期支付租金之后每日万分之五的违约金。为了保证《融资租赁合同》合同的履行,J公司与K公司、张**签订了《抵押担保合同》，以张**名下房产作为抵押担保，并进行了抵押登记。此后J公司与赵**、李**、K公司签订了《保证合同》，约定赵**、李**对K公司承担连带保证责任。
自2018年11月，K公司开始拖欠租金。J公司于2019年2月向K公司发出《租金催款函》，但K公司仍未归还，保证人亦未代为清偿。2019年8月，K公司、保证人、抵押人与J公司签订《确认书》，确认截至该日止，K公司拖欠前J公司人民币800万元整及自2018年11月15日起按照融资租赁合同约定计算的违约金（日万分之五），张**、赵**、李**继续按照抵押担保合同对K公司所欠J公司的全部债务承担担保责任。《确认书》签订后，K公司等一直未按约定支付租金和违约金。
2018年11月，抵押房产被殷某申请F法院以另案查封。2020年8月，殷某向法院申请执行，抵押房产已进入执行状态，即将进入司法拍卖。
2020年10月，J公司向F法院提交了《参与优先分配方案申请书》，向法院申报债权并争取以抵押物处置所得受偿。但承办法官认为J公司非银行金融机构，不宜未经审判直接参与分配，故要求J公司先行向法院提起诉讼，获得法院胜诉判决后再行申请优先受偿。
2021年5月，为避免诉讼可能给J公司造成负面影响，J公司与H公司签订《债权转让协议》，将其《融资租赁合同》项下债权及相关的担保权利等一并转让给H公司，并分别通知了K公司及担保人。
2021年6月，J公司向F法院起诉，由于被告经法院合法传唤未到庭，本案缺席审理。一审判决支持H公司的全部诉讼请求，被告没有上诉，判决执行后，H公司向法院申请强制执行。在执行过程中，张**多次以夫妻一方将其共有房产抵押无效、抵押房产为其唯一住房等理由提出执行异议，但都被F法院一一裁定驳回。在排除执行阻碍之后，抵押的房产顺利拍卖成交。
2022年3月，J公司收到F法院的执行通知书，告知该案已向J公司支付房产拍卖后的执行款约900万元，本案即将执行终结。
【经验启示】
一、中小企业融资风险较高，应落实多种担保措施
该案之所以能基本收回租金本息和部分违约金，关键在于J公司要求K公司提供了房产抵押担保。虽然该项目的担保措施还有个人保证，但在k公司违约之后，保证人名下不仅几乎没有任何财产，还负债累累。就在J公司申请执行后不久，K公司还进入了法院破产程序，但好在抵押物是位于个人名下，执行拍卖并未受到破产案件影响。
二、房产抵押除了办理登记，还应防止出现各种异议
三、一旦债务人出现逾期，要及时起诉保全财产
四、违约金不宜约定过高
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
