上海二手房增值税发票(上海二手房交易税费增值税)

上海买房进入hard模式，新房积分不够，二手房价格又让人下不了手。

其实买房，在任何一个时间段，都不是件容易的事情。

如果真的要做，不如少犹豫，多看盘。

中介带你看盘的时候，想必不少人都会问，这套房税费大概要多少？

我的建议，按照目标房源，亲自测算一下，看看预算中到底有多少要留给税费。

所以今天，我们具体说一下当下购买上海二手房的税费问题。

何为“满五唯一”？如何区分普通住宅和非普通住宅？

购房交易中，卖方涉及的税种有：增值税及附加、个人所得税及印花税。

买方承担的税种有：契税及印花税。

但在现实中，购房交易中涉及的交易税费实际是由买方承担的。这一点，大家都了解。

印花税金额太小，不做讨论。那我们就把增值税、个税、契税这三大税种逐一说清楚。

一、增值税

增值税的判断，主要看两点。

1、是否满5年

2、是普通住宅，还是非普通住宅。

第一个关注点：是否满5年

如果不满5年出售，全额征收增值税，不管是普通住宅还是非普通住宅。

这点一定要记住！因为这一政策是2021年1月的新政，看到不少关于这方面的公众号推文写的还是2年为划分点，肯定用的是旧政策。大家千万不要弄错了。

沪十条关于增值税的规定自2021年1月22日起，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》实施。《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

房屋类型年限增值税征收标准普通住宅＜5 年（全额÷1.05）×5% ≥5 年免征非普通住宅 ＜5 年（全额÷1.05）×5% ≥5 年（差额÷1.05）×5%注：增值税附加根据每个区的政策来，金额很小，此处不体现。通过上面的列表，可以很清楚的看到，凡是不满5年，增值税征收标准的基数是全额。缴税基数：以交易中心税务核定价作为缴税基数，如果网签价格低于核定价或者评估价，可以选择修改网签价格重新签订买卖合同，也可以不修改。所谓差额，就是以交易中心税务核定价减去上家购买时候的价格。这里说的必须是上家购买时发票上的金额。第二个关注点，是否是普通住宅。满5年后，如果是普通住宅，那就免征增值税；如果是非普通住宅，那就是差额增值税。普通住宅和非普通住宅如何区别？

先说结论：基本上，上海只有3-4成的房子才能够的上是普通住宅。大部分你想买的房子，都是非普通住宅。

普通住宅和非普通住宅的区别

上海目前执行的是2014年11月20日起的政策普通住房标准是：

（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；（2）单套建筑面积在140平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。注意！！！以上三条必须同时满足才为普通住房，反之，则为非普通住房。

值得注意的是，有3种房子出售时，也是可以免征增值税的，分别是售后公房、房改房、动迁房！

二、个人所得税

关于个人所得税，牢记一条，满五唯一免征个税。

根据税务部门的规定，是否征收个人所得税的关键在于是否房产是否购入超过5年且是家庭唯一生活用房。

如果不符合满五唯一，则按照普通住宅和非普通住宅区别计算。

普通住宅可选全额(核定价格-本次交易增值税)×1%，也可选利润 20%。

而非普通住宅,则可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%，也可选利润 20%。

房屋类型	年限	个人所得税征收标准
普通住宅	＜5 年	1、可选全额(核定价格-本次交易增值税)×1%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）2、可选利润 20%（利润个税需抵扣增值税及附加税后计算）
≥5 年	满五唯一免征个税
非普通住宅	＜5 年	1、可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）2、可选利润 20%（利润个税需抵扣增值税及附加税后计算）
≥5 年	满五唯一免征个税