石景山区效率高拍卖公司注册(石景山区拍卖公司转让)

<石景山法院党组成员、副院长、执行局局长 高雪林>

据统计，2018年至2021年11月该院共接收执行异议案件545件，其中涉及司法拍卖中提出的执行异议案件共82件，占执行异议案件的15%，其中驳回57件，支持13件，撤回12件。

结合对此类案件的分析，该院党组成员、副院长、执行局局长高雪林指出，值得关注的问题主要有涉司山区法拍卖执行异转让议案件驳回率较高、异议人对权利救济途径理解存在偏差和恶意提起虚假公司注册异议扰乱司法拍卖秩序三类。

<主持人：石景山法院审管办（研究室）主任 王华伟>

针对上述问题，石景山法院推出如下措施：

规范异议审查机制，强化当事人权利保障。

明确要求执行审查和执行实施案件办案人员分离，制定执行异议审查要点，对审查发现的申请人材料漏缺进行一次性告知补正。

加大释法说理力度，提高执行异议案件办理质效。

加大执行法官释法说理力度，在异议人提起执行异议之前，向其说明排除执行的具体规定，由申请人决定是否提起执行异议，并在裁定书中明确阐述不能排除执行的具体理由及相应救济途径。

制裁虚假异议行为，维护司法拍卖秩序。

建立预防和规制滥用异议机制，在当事人提交异议申请书时由法官提示风险，告知其滥用执行异议破坏正常执行流程的法律后果。

【典型案例】

<发言人：石景山法院执行局法官 曲东民>

曲东民法官通报了五起典型案例，并就相关问题进行提示，一起来了解吧！

一

案外人以租抵债的《房屋租赁合同》排除执行的甄别

案情简介

案外人周某甲、周某乙与被执行人李某有多年经济往来。李某在本市某小区有住宅房屋2套。2018年李某等人向某融资公司借款，以上述2套房屋出抵，并办理公证及抵押登记手续，后因李某某未能还款，某融资公司向法院申请执行。执行中，法院查封并公告拍卖上述房屋。周某甲、周某乙持签订日期为2013年12月的《以租代息协议》，以房屋存在租赁权为由，请求法院中止对涉案房屋的执行。

法院经审查，案外人周某甲、周某乙提供的《以租代息协议》日期虽早于法院查封前，但缺乏相关使用房屋的辅助证据，该协议真实性法院不能确定。故此，法院裁定驳回案外人异议申请，并向案外人释明可通过另诉维护自身合法权益。

法官释法

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

司法拍卖中确有部分房屋存在利用虚假租约妨碍司法拍卖的情况，对此，执行审查中法院重点审查下列情况：异议时间是否符合常理，例如一般房屋的使用人，在法院查封房屋或对房屋采取评估措施时就应当知晓法院执行房屋的事实，并应积极主张自己的权利，而在法院查封房屋且评估程序完成后，进入拍卖程序前后才提出异议的，就有恶意串通石景、阻碍执行的可能；租约期限是否异常，租约期限如果属于二十年期限等超长期限的情形，则存在恶意串通阻碍执行的可能；签约时间是否存在造假情况，通过技术手段，鉴定租约是否为查封或抵押前签订；支付手段是否符合常理，一般租金为按月或按年支付，如果主张租金已经一次性支付完毕等不符合常理的情况，则存在虚假租赁的可能拍卖。

二

案外人“借名买车”规避限购政策，不能排除执行

案情简介

2021年7月，法院在执行申请执行人王某与被执行人石景山梁某民间借贷一案中，根据王某提供的执行线索，扣押了登记在被执行人梁某某名下的轿车一辆，并转让准备估价拍卖。案外人古某知悉后，主张轿车拍卖系其借梁某某名所购，向法院提起执行异议，要求法院中止对该车辆的执行。

法院经审查，古某不具有北京市购车指标，“借名买车”违反限石景山购政策，据此，法院驳回古某异议申请。

法官释法

《规定》第二十五条第一款第（二）项的规定，案外人对于已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产提起异议，人民法院应当按照相关管理部门的登记判断。根据《北京市小客车数量调控暂行规定》及其实施细则，在北京市购置车辆，需要有车辆配置指标，方可办理车辆所有权登记。因此，购车指标是取得车辆所有权的相应资格条件。

本案中，古某明知其在购买涉案车辆时不享有车辆配置指标，不具备在北京市购买车辆并办理车辆登记手续的资格，即使购买车辆也不能在北京市办理车辆登记手续，仍借用梁某购车指标购买车辆，意在规避北京市小客车数量调控规定，其行为构成对机动车登记管理公共秩序的损害，该行为不应受到法律保护。

特别提示：虽然涉案车辆系古某实际购买，但涉案车辆登记在梁某名下，车牌号和车辆本身无法割裂单独处理，必须车证相统一。故对车辆本身的价值损失，古某只能通过另诉梁某赔偿损失。

三

父母为子女购房，又主张“借名买房”，不能排除执行

案情简介

何某与侯某离婚纠纷一案，法院判决何某向侯某某支付房屋折价款48万元。执行中，法院查封了何某名下房屋准备拍卖，何某之母沈某知悉后，向法院提起执行异议，认为该房屋系其出资，借何某之名所购，请求中止对该房屋的执行。

法院经审查，根据不动产登记簿记载，涉案房屋登记在何某名下，而沈某与何某之间借名买房事实缺乏证据支持，因此，本院驳回沈某的异议申请。

法官释法

《规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，案外人对已登记的不动产提起异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断。

现实中，子女购房父母出资属于普遍现象，通常视为父母对子女一方的赠与，在家事纠纷中，亦有法院认定为子女向父母的借款，按借款向父母还款。如果属于家庭共同购房，登公司注册记在家庭某一名成员名下，在家庭成员内部需要签订协议，但这种协议只能在家庭内部发生法律效力，对外仍以不动产登记簿记载为准。

特别提示：对于不动产等重要财产，当事人应按法律认可的形式进行登记，以便维护自身合法权益。

四

案外人正当房屋买卖中，房屋被法院查封的，符合特定条件可排除执行

案情简介

2019年9月，案外人张某与包某签订《房屋买卖合山区同》，张某以111万元购买包某名下房屋一套，张某于面签时付给包某首付款56万元，余款55万元由张某向银行贷款，签约后不久，涉案房屋由包某交付张某。然而，就在张某办理贷款过程中，包某因涉嫌刑事犯罪被公安机关拘押，致使房屋未效率高能过户。2020年9月，法院对涉案房屋予以查封准备拍卖，张某知悉后向法院提起执行异议，请求中止对房屋的执行。

法院经审查，确认张某与包某签订的《存量房买卖合同》先于法院查封前，张某已支付大部分房款且实际支配使用该房屋，涉案房屋未能办理不动产权证登记，张某自身无过错。案外人张某自愿将购房余款交付法院冻结，保证继续履行房屋买卖合同，故此，张某申请中止对涉案房屋的执行，法院予以支持。

法官释法

《规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形且其权利能够排除执行的，人民公司法院应予支持。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

第二十八条保护的是普通购房者的交易期待和交易秩序，因购房对于大多数人来说属于大宗消费，对已经支付了价款且合法占有不动产的购房者来说，其合理的交易期待值得优先保护。第二十九条保护的是房屋消费者的居住权，法律认为在购房者向房地产开发公司购房且用于居住的情况下，居住权作为生存权的一种要优先于房地产开石景发企业债权人的债权。这也是我国以人民为中心、保护人民群众切身利益的立法、司法观念的体现。

五

案外人代储在被执行人处的财产被法院查封的，符合法定条件可排除执行

案情简介

2019年，某国企与某科技公司发生经济纠纷，经法院判决，某科技公司向某国企支付货款3000余万元。因某科技公司未履行法律文书，2020年5月，某国企向本院申请执行。执行中，某科技公司人员下落不明，本院依法查封了某科技公司的仓库（含仓储物资）。某区民政局获悉后，向法院提起执行异议，称某科技公司仓库内存放的部分物品为某区民政局所有，请求中止对该单位仓储物品的执行。

本案审查中，经查公司，自2014年起，某区民政局与某科技公司多次签订《政府采购合同》，向某科技公司购买了多批次救灾物资，因民政局的物资库不具备存放电子设备的条件，民政局与某科技公司另签订《产品代储协议》，某科技公司为民政局代储部分防灾减灾产品，相关代储货物均有合同及标记予以证明。执行实施法官组织案外人某区民政局与某国企现场勘查，对仓储物品中效率高标记为某区民政局的物品清点造册，据此，法院裁决中止对上述仓储物品的执行。

法官释法

《规定》第二十五条规定，案外人对其他财产和权利提起异议，有登记的，人民法院应当按照登记机构的登记判断，无登记的，人民法院应当按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。执行中，法院常扣押、查封被执行人处的大批动产，而这批动产中会有一些属于案外人，如财产存放在他人处，一定要保留好权属证据，切实维护自身合法权利。

供稿 | 石景山法院

图片 | 刘 洋