汇林华城（西安汇林华城价格）

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买了烂尾房其实已经很糟心了，要钱钱没有，要房看不到；大部分业主无奈只有等待，真正说能走到“自救”这条路上的更是少之又少，因为自救这个模式本身无论是全国还是西安，都是个例；

不仅风险巨大，资金、验收，产权都是一系列的问题；业主也知道自救风险高，但无奈为了房子还是铤而走险了，自救这件事究竟可行与否？

借着西安最近两个自救小区被堵门的事情，我们说说这个话题，分别是观澜天下4期和汇林华城。

汇林汇林华城

先说业主自救被堵门的事情，最早的一起是去年11月27号，城改房价格观澜天下4期，这个原本约定2015年交房的小区最终还是遭遇烂尾。

（观澜天下自救被堵门）

无奈之下百余名交了首付款的业主们自筹资金，又重新找来了施工队继续完工，可谁知道工程才仅仅复工不到一个月，就被装载机堵了门。原因是原工地上的塔吊公司和开发商还有经济账未结清，这是第一起。

第二起就是最近的事儿，小区叫汇林华城东区，陕西江林地产开发的烂尾楼，相信也是臭名昭著，发生垃圾土堵门事件的是小区8号楼和9号楼。

（汇林华城自救被堵门）

业主基本都是2011年1月前后签协议买的房子，按照协议，交房时间是2013年6月30日，但直到2015年房子都没有竣工，施工停了直接烂尾了；

最后没办法，部分业主补交房款自救，承建商也做了大量工作，华城8号楼和9号楼于2017年3月开始复工，2017年9月，房子基本接近竣工。

（汇林华城自救被堵门）

但事情进展并不顺利，2017年9月10日，项目土方施工方拉来了一些建筑垃圾，把8号楼和9号楼的单元门给堵上了。

业主了解才知道，是开发商欠了土方施工方的工程款，对方拉了几车建筑垃圾把门堵了，在小区8号楼和9号楼门前。远远望去，两栋楼已基本完工，门窗均已安装到位，而堆在楼门口的建筑垃圾则将单元门堵得严严实实。几个月过去了，没有任何人出来解决。

何为烂尾

以上两个小区都是区域内出名的烂尾城改盘，城改烂尾直接的原因就是缺钱，这点毋庸置疑。开发商没有土地证向银行做抵押，贷不来款，同时已经在建的房子又由于证件问题不能进行销售，在外无输血，内无产出的双面夹击下，自然资金链断裂。

即便有开发商寻求外部融资渠道，但往往因为开发面积的不足，安置面积过大成本过高，导致项目盈亏无法平衡而无疾而终，所有基金、信托融资渠道全被堵死，资金的持续断裂就会导致无限期停工。要恢复施工就得有人接盘，处理所谓的烂尾楼。

而纵观西安目前的烂尾楼，也是分为主动和被动烂尾。主动烂尾就是开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的；

（烂尾楼三安国际大厦）

作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。包括高新烂尾16年的三安国际大厦、中讯国际大厦以及四通大厦，这种市场原因导致的烂尾，除非政策有需求，否则会一直烂尾下去。

而文章开头提到的这俩小区则属于被动烂尾，也就是开发商破产、缺乏建设资金、价格项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致西安的。在这个时候，西安出现了所谓业主“自救输血”的接盘行为，即由业主联合筹集资金，充当开发商的角色，完成项目的建设，达到交房条件，从而解决久拖未建的悬空情况。

（易合坊业主自救）

去年自救成功的比如中登文景时代，自救主体其实是开发商，即面对目前开发商无力开发，业主急求交房的现状，由开发商出面，业主出资完成项目的建设，达到交房条件，在此过程中，开发商以车位等实物为抵押，同时将资金监管交给业主代表和银行。

而像易合坊，观澜天下4期和汇林华城这种则属于业主自己筹钱联系施工方完成后续工程，达到交房入住，因为对开发商已经不信任，自救的主体就是业主本身，这和中登的例子还不一样。

正规流程

房哥以为，按照正规的盘活程序，应该是由开发商去规划部门报施工方案，然后到建委去办好新的施工许可证后，就能施工。

施工结束后，由开发商去办大确权。大确权后，小业主才能拿房产证，不管是谁介入，都面临着业主如何转化为开发商的问题。要完成开发商没做完的工作，必须转化为开发商的角色，而不是业主的角色，这是自救模式的关键。

（观澜天下4期业主自救）

同时，以业主为主体的自救还面临三个问题，其一资金的监管、其二集资费用的预估，其三产权的界定。既然是业主自筹资金，每一分钱花在哪里监管一定是要做到位的，不管是业主成立续建委员会，选举业主代表进行资金统一管理，存入银行专用账户。

资金问题解决了，剩下就是报建主体的确认了。业主自救的第一个问题就是报批主体的划分，既然作为没有交房的烂尾项目，准业主都没有入驻，更谈不上业委会，在这种情况下谁去向规划局报批进行规划确认，以及后续到建设主管部门申请施工许可，这点业主一定要向有关部门进行信访确认。

目前，国家尚无法律、法规对此种情况下业主能否续建作出规定，但如需续建该项目，应有现状项目的施工报建手续，并明确产权单位（人），具备以上两个条件后方可按基本建设程序申报施工许可。

业主们“自救”续建的前提，必须先得明确土地权属，只有土地权属明确后，才能进行规划和施工报建，否则没有合法手续的续建都将因涉嫌违建而被城管部门处罚。如果是由开发商和业主合作续建，这部分手续应由开发商负责。

（汇林华城自救被堵门）

在完成报建手续后，下来就是续建费用的预估。在筹钱之前，必须的有懂行的业主对现有的工程进度进行评估，确定达到交房条件需要的时间资金等。以此前西安自救小西安区为例；

假设参与自救计划的200多位业主按照每户4万付自救款，筹到的1汇林000万是否能够支付小区目前仅仅封顶，内部水电没做，管道不通，绿化道路尚未开建的成本，对要续建的项目进行工程量和资金的评估，这是基础；

并且这个资金的评估方案一定是业主和开发商双方认可，防止出现约好的交4万，最后又不够，开发商再让缴，业主不甘心，自救失败的情况发生。

自救标准

在这里有一点需要明确，那就是所谓达到交房条件是否代表续建成功？

从房地产项目开发的流程上看，包含前期招拍挂拿地，中期建设，手续完善交房入住，后期物业进驻多个阶段，烂尾停工业主自救的输血行为只能算是完成中期建设，那么在筹这个钱之前，开发商是否已经事先缴纳足额的土地出让金，楼盘的证件是否齐全，交房以后的契税大修基金这些怎么收取，以及达到交房条件后，物业等问题如何协商。

另外，办理预售证是需要大量资金的，办理土地证也是需要资金的，这部分的资金是否要算在业主输血自救的金额中呢？这些都要找个房产律师详细的了解。

产权界定

再说最后一点就是产权的界定，在完成施工后，相关的水电消防，竣工验收手续上，有关部门是否接受，以水电验收为例，如果一个楼盘是分期开发的，开发商一般不会在项目早期提供永久水电，而是先使用临时水电代替，之后再上缴相关费用给水电部门，以建设楼盘的供水供电系统。

但问题也随之而来。开发商先通过竣工验收交付楼盘，之后再完善水电系统，但若在这一过程中，出现了开发商破产业主接受续建的情况，小区的水电系统建设很可能就无人解决，这点要特别注意。

自救这件事，对业主而言就是被逼无奈，证件不全开发商可以停工，但买了房的业主不可能无限期的等待。在毫无办法的情况下，业主自筹资金输血自救的方式，值得关注，更值得谨慎，围绕资金监管，报建审批，产权界定的空白仍然存在，风险也是不言而喻！完成施工交房，自救之路只走了一半，后续的验收和证件问题，最终还是得开发商出面。

自救这件事，其实非常辛酸，看着自己半辈子积蓄买的新房，眼瞅着就完工了，但就是住不进去，家里的压力，媳妇的压力，压得人喘不过气，于是大家合计着，看能不能凑点钱先住进去，于是有了我们自己发明的自救，钱最后交了，这房子算是有希望了华城吧；

自救之路的艰难，只有参与其中的业主自知冷暖，都说房子是用来住的，那总的先住进去，有房子才有家么！