提供物业管理服务的纳税人，代收水费这样处理就对了

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近来，有企业咨询提供物业管理服务的纳税人收取水费使用国家税务总局公告2016年第54号中优惠税率如何进行账务处理，小编了解了一些相关公司的账务处理后发现，有部分提供物业管理服务的企业未使用优惠税率，导致多缴纳了部分增值税，下面我们将用一个例子来说明下。

一、政策依据

1、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定：

增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

2、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定：

经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

3、《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：
　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
　　本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。

二．案例分析

甲企业是物业管理服务的一般纳税人。支付自来水公司自来水费价款合计1030万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额30万元，并认证相符。2020年6月收取业主物业费的同时收取自来水费。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。共收取业主自来水费1090元。

账务处理

（一）提供物业管理服务的纳税人，未使用54号公告的处理方法，通常有以下两种账务处理方法：

1、按照正常转售自来水处理，可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税

支付自来水公司水费时:

借:主营业务成本 1000

应交税费——应交增值税(进项税额) 30 【1030÷(1 3%)×3%】

贷:银行存款 1030

收取业主自来水费时:

借:银行存款 1090

贷:主营业务收入 1000 【1090÷(1 9%)】

应交税费——应交增值税(销项税额) 90 【1090÷(1 9%)×9%】

结转增值税:

借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 60

贷:应交税费——未交增值税 60

甲企业应纳增值税额=90-30=60万元。

提示：此种处理方法，增值税税负较高。

2、按照代购政策处理，对于提供物业管理服务的纳税人收取的业主的代收水电费服务费，可以按照按照经纪代理服务计征增值税。

按照代购政策账务处理如下:

支付自来水公司水费时:

借:其他应收款 1030

贷:银行存款 1030

收取业主自来水费时:

借:银行存款 1090

贷:其他应收款 1030

主营业务收入——代交水电费收入 56.60【(1090-1030)÷(1 6%)】

应交税费——应交增值税(销项税额) 3.40【(1090-1030)÷(1 6%)×6%】

甲企业应纳增值税额=3.40万元。

提示：此种处理方式存在瑕疵，可能导致纳税风险。

（二）按照54号公告差额征税并简易计税政策，不能抵扣进项税。

支付自来水公司水费时:

借:其他业务成本 1000

应交税费——简易计税 30【1030÷(1 3%)×3%】

贷:银行存款 1030

收取业主自来水费时:

借: 银行存款 1090

贷:主营业务收入 1058.25【1090÷(1 3%)】

应交税费——简易计税31.75【1090÷(1 3%)×3%】

甲企业应纳增值税额=31.75-30=(1090-1030)÷(1 3%)×3%=1.75万元

如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税:

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 30

贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出) 30

提示：并非所有纳税人代收自来水费都可差额简易计税，只限于提供物业管理服务的纳税人适用，对于提供物业管理服务的非物业公司不能确认自己是否符合54号文规定的纳税主体规定的，可咨询当地税务局。