房产税细则将会是怎样的？

从《求是》杂志到10月23日十三届人大常务委员会决议授权国务院展开房地产税“新试点”，间隔只不过几天，速度很快，出乎了很多人的意料。

记得六月份的时候，银保监会主席郭树清就说过一句话：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。这句话看上去针对外汇、黄金和其他商品期货的炒家，但似乎又针对押注房价永远的人，观众也把重点放在了房价上。

然而，那时全国不少城市楼市热度仍然很高，很多人都不把他说的话当回事。其实当时我有预感年内很可能有新的动作，虽然很难预测是什么时候公布，但个别热点城市试点房产税的可能性比较大。这下，在十月份公布授权了。

有了上海和重庆两个“旧试点”积累的经验，再加上近期动作与加速的态势，很多人感觉细则将很快出台，内心充满紧迫、疑虑和担忧，而且房子多的人担心手里的房子是不是砸在手上了？要不要赶快抛售？

要缓解内心的疑虑，首先得对细则的核心框架，逐条做个预测，才能做出判断。首先我们找到问题的源头，从上峰的顶层出发点去考虑他们的构思，源头出发点是什么呢？

1、共同富裕，减少贫富差距；

2、房住不炒；

3、稳定楼市，安全着陆，防止楼市风险；

4、居者有其屋，鼓励刚需买房；

5、调整财政收入结构，逐步取代土地出让金；

6、鼓励多胎，鼓励生育。

一、会不会有首套减免或者部分面积减免？

这个问题涉及到“居者有其屋，鼓励刚需买房”，刚需面临的肯定就是首套，成家立业毕竟需要房子，这点政府是鼓励的，所以“减免”政策应该是有的，至于减免的是“首套房子”还是“部分面积”，我看大概率会选择“减免部分面积”并按家庭人数累加，打个比方一家2口人，每人减免40平米，那首套房面积的80平米就得到减免。

为什么呢？“首套减免”涉及到房子有大有小，张三买的120平米，李四买的100平米，都是首套，但减免的面积就存在差距；而按家庭人数减免呢，有个好处，也是符合上峰的顶层构思的，就是“鼓励多胎，鼓励生育”，这是今年提出的重大人口国策，让多生育的家庭减少税收负担。

二、税率收多少？多套房的，税率会阶梯递增吗？

“旧试点”上海重庆的房地产税的收入来看，只占卖地收入的1%杯水车薪，那意味着“新试点”的收取额度肯定要高出“旧试点”，那会高到什么程度呢？上峰的想法一直是“房住不炒，保持房地产市场的稳定”“稳定楼市，安全着陆，防止楼市风险”，税收假如过高直接导致短期房价大跌，是不符合整体利益的。

从这个想法来看，这轮的收取额度不会超过世界发达地区的做法。美国房地产税率在0.5%至3%，每套房每月房产税的支出大概约等于一个月的水电费，又譬如我们的香港，每套房每月房产税的支出大概约等于一个月的物业费。可以预见，“新试点城市”的房价短期四五年之内肯定受到压制，连试点以外的城市肯定也有受到预期的影响。

在“减少贫富差距”和“房住不炒”的构思之下，二套以上的房子大概率是阶梯递增税率的，至于阶梯怎么分？递增多少？这两天流出一个香港对内地的预测方案，大家可以看一眼，但我个人觉得这个预测方案税率过高了。

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三、增税核算基础是政府指导价，或是上年成交均价，或是上年的房租（香港做法）？

“旧试点”上海重庆是按上年成交均价去核算的，那这次“新试点”很可能会改变做法，按政府指导价或者上年房租去操作，而政府指导价是低于真实市场价的，所以无论是政府指导价还是上年房租，大家应该心里能估算个大概税值了。

“调整财政收入结构，逐步取代土地出让金”。确实，如今中国城市化率已超过60%，以发达国家历史数据一般城市化率峰值达到75%就停了，而中国人口众多，国情还不一样，但城市化的峰值预估也八九不离十。后面城市能卖的地会逐年减少，土地出让金也逐年减少，所以，这是倒逼底层设计出房地产税政策的原因。虽然上海重庆试点出来的房产税纳税总额只占土地出让金不到1%的比例，但是这将来肯定会逐步提升的。

另外，大家看看过去十年上海和重庆房价的走势，别看才1%，其实对平缓两地房价也起了一定的作用，不然的话，上海重庆的房价，肯定比现在还要高。

最后，给大家一条判断准绳，以缓解疑虑：处于核心城市的好地段，假如符合“好租、好卖、好贷款”三好条件的房子，以发达国家楼市走势的经验，是可以继续持有的，因为，未来人口的流向还是核心城市，限购政策说明那里的房子是好东西，大家才会抢。而偏远地区的房子，就别再买了。