代建管理费(代建管理费和建设管理费区别)

古北中央公园在“一房一价”表之外加收千万元装修款的行为，也被业内人士质疑“捆绑销售”。此外，据前述知情人士透露，中崇集团曾因该项目拖欠2004.8万元代建管理费而被起诉，另外9.5亿元债权仍在偿还中。

值得注意的是，仇瑜峰此前曾担任董事长的上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“新黄浦”，600638.SH）也曾出现宫斗不断、信披违规等一系列问题，8月24日，上交所上市公司监管一部对新黄浦及时任董事长仇瑜峰等人予以监管警示。

样板房加价遭疑

据前述知情人士提供的《样板房销售说明》显示，古北中央公园项目出售12套样板房，客户如购买其中任意一套，须遵守相应的规则。落款方为中崇集团下的上海湘府房地产开发有限公司（以下简称“湘府房开公司”）。

根据规则，古北中央公园样板房从整个项目交付之日起五年内，免费给予开发商使用管理费；每套房需另支付硬装和软装装修费用，其中166.55平方米房源的价格为420万元，184.54平方米和244.86平方米的房源价格均为1000万元。

据介绍，开发商列出的上述12套房源主要分布在11号、12号和15号楼中，房价在一房一价表中均有公示。不过，一房一价表中并没有装修费用的备案信息和相关要求。

根据销售规则，购房者如购买上述房源需另外支付装修费，核算下来每套房源单价上涨4万～6万元，装修费用须在签约时一次性付清。以11-2802号房源为例，该房源面积为184.54平方米，单价111877元/平方米，总价为27394202元，装修价格为1000万元，含装修总价为37394202元。

事实上，在项目二次加推后，就有市民向闵行区网上信访征集受理中心反映，古北中央公园在认筹期间要求认购人签署协和议，如果摇号选中毛坯交付的楼号，需额外缴纳2.5万元每平方米的装修费用（未在公示材料里），并质疑开发商拆分房价管理费、收取价外款的行为或涉嫌偷税漏税。对此，国家税务建设管理总局上海市闵行区税务局表示，将按照法定程序处理。

此外，还有购房者反映称，在项目认筹中曾被多次明示首付款必须要区别70%，才能有机会入围，远高于首房首贷购房者仅需支付35%首付的要求。对于“挑客”质疑，湘府房开公司曾发布声明称，闵行区房管局已紧急约谈公司，要求坚决杜绝违规行为的发生，公司同时表示“没有违规设置不合理的付款方式筛选客户”。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在售楼盘依据房源不同的户型建设样板房是正常的行为，一般5～6套已足够，而古北中央公园的样板房达12套之多，难免引人怀疑存在捆绑销售和价外加价的嫌疑。开发商应及时规范销售行为，监管部门则应引起注意。

针对该问题，记者日前向闵行区房管局求证，办公室工作人员表示已将情况反映给市场科，但截至发稿未给出更多回复。

曾拖欠代建管理费

记者日前在古北中央公园售楼处现场采访了解到，目前该项目房源已售罄，不再接待访客。现场施工铭牌显示，项目开工日期为2019年8月9日，计划于202建设2年6月22日竣工。

据了解，湘府花园一二期早在2004年就已开盘，但三期地块因拆迁工作推进困难而迟迟未开发，直到2016年才通过环评。此后，中崇区别集团引入滨江集团代建，项目才最终得以启动建设。

2020年12月9日，古北中央公园宣布认筹，项目推出349套约123～169平方米房源，均价10.88万元/平方米，装修交付代建，共有620组客户认购，房源当建设管理天全部售罄。今年5月2日，项目再度加推226套房源，代建均价10.88万元/平方米，并同步推出了12套含装修样板房，房源同样“抢光”。

不过，据上海网上房地产平台显示，古北中央公园共575套住宅房源，已售出494套，还剩81套房源未网签备案。

据中崇集团官网披露的信息，公司进入房地产行业较早，并以中崇地产为品牌开发过多个项目。集团产业涵盖大宗商品供应链集成服务和、地产开发管理及跨境基础建设投资、金融投资和衍生投资等。

2017年11月28日，中崇集团与滨江集团举行古北中央公园奠基仪式。根据滨江集团此前公告，2016年12月31日，滨江集团耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海中崇安防工程有限公司持有的湘府房开公司10%股权，并成立合资企业中崇滨江和浙银上海湘府城建公司，共同开发湘府花园三期项目。另外，滨江集团还向浙银上海湘府城公司出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

根据公告，湘府花园三期系旧城改造项目，占地面积约75078.5平方米，地上可售住宅建筑面积约9万平方米，商业办公约3万平方米。该项目原系滨江集团代建项目，代建管理费为3.3亿元。

然而，项目还未完工，中崇集团即陷入资建设金困境。滨江集团随后就合同纠纷将中崇集团方面诉至法院。据滨江集团2020年三季报披露，中崇集团需支付滨江集团2004.8万元代建管理费，滨江集团还持有包括古北中央公园项目公司湘府房开公司、上海崇斌建设公司以及中崇集团三个公司合计9.5亿元的债权。