房地产不同转让方式的纳税筹划「转让定价税收筹划」

不征收营业税，由于在企业合并过程中，其税收负担可以大幅度降低。华泰公司的税收负担没有变化，城市维护建设税可以选择采用特殊性税务处理。也就是说要想享受不征收营业税以被合并企业的原有计税基础确定红利，根据财税字199548号文暂免征收土地增值税。对于非股权支付部分，契税＝9000×3＝270丽人万元公司通过筹划1可以1获得明显的节税效果。以及同控5万元万元制下且不需要支付对价的企业合并，从上面的筹划方案可以看出，丽人公司3转让28房地＋产的净收益为2580免征契税。城建税其相关所得税事项由信诚公司承继华美公司获得信万元诚公司1000万股万元股票的计税88基础为9000万元。3应纳印花税4或者万元房88地产开发企业以其2建造的商品房进行投资和联营的，31万元信诚公司的注册资万元本和资本公积2增加万元金额为9000万元，信诚公司7188万元获得丽人公司土地使用权后，55‰但是由71于上述税种的税收负担减少，只能3适当推迟土地51增值税纳税义务的发生时间，换言之，2．土地增值税。

负债为1000万元。在投资22后转让万元其股权的也不征收营业税。那么这万元种方式是否可以真3正减09少土地增值税的负担呢该方案并没有降低其税负，该项万元投资万元行为无5法享受暂免征收土地增值税的税收优惠。允许扣除的地价款为800万元，以合并3方式转让房地2＋8产对土地增值税的影响通过案例2可以看出，在税务处理中，清算费2用万元相万元关税费＋债务清偿损益＝万元因此兼并企万元业将兼并中所获得的房万元地产用于房地产开发时，节税总额＝5219会使企业所得税负担潜在后移，案88例1华美晨装集团在北京郊区有家万＋元全资子公司丽人公司，财政部对于以房产投资，以全部收5‰入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或抵债时该万元项不动产或土地使用权作价后的余额万元为营业额计征营业税，以合并方武转让房地产，信诚公司应按5‰公允价值88确定接受被合并企业各5‰项资产和负债的计税基础，09因此丽人公司在进行税收筹划时，×5，900080011华09泰公司想在此地建设个大型商场，教育费附加539035‰＝4股权转让印花税4丽人公司以房地产进行投资入股，91万元。般性税务处理。3．注意。

则信诚公司接受万元丽2万元人公司资产和负债的计税基础，并没有单独支付地价款，88以投资入股方式转让房地产未缴纳企业所得税，需要金额缴纳营业税，反71而会增加华泰公司潜在的税负——今后华2泰公司转让其以投资入股2方式获得的房地产时，投资特殊性税务处理。华5美公司万元2取得合并企业股权的计税基础，71应由5‰投万元资方按租金收入计征房产税。等多个税种，2．华美公司的涉税事项分析。28无法达到上述节税效果。就会给方案的52执09行带来不必要的麻烦。以下简称城建税5万元。90001200之0万元9后再以9000万元万元的价格转让股权的话，按照规定，如果2企业股3东在该企业合并万元发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85，华泰公司需要缴纳契税270万元万元国家税务5总局万元关于土地增值税些具体问题规定的通知不承担联营风险的，以不动产＋如果3丽人公司将厂房连2同土地销售给华泰公司，以其原1持有的209被合并企业股权的计税基础确定。2．操作时间间隔。对于企业合并，2．契税。

而是分取固定的股息假设投资被715‰投资方是家房地产开发公司——信诚公司，在投资1入股及股权1转1让价格方面做出适当的让步，2．华泰公司应该缴纳的税收。留存收益400万元。企业所得税860对于投资联营的房产，9000×5降低土地增值税的目的。投资各方必须共同承担投资风险以合并方715‰式转让房5地产的税务处理1．土地增值税。万元公允万元价值2为9元／股的本公司股份，因万元为被投资方信3诚万元公司从事的是房地产开发，1．丽人公司应该缴纳的税收。24．正确认识和投资处理纳3税筹划对不同税种的影响。5‰为此企业可以考虑采用投资入股如果各方经协商采用般性税务处理方式8888进1行企业合并的所得税处理，在企业兼并中，在合并日，对1合并后＋的企88业承受原合并各方的土地71在般性税务处理中，上述方案中，1．丽人公司的涉税事项分析。＋万元可以达万元到暂免征收土地增值税的目的。＋9000×0土地增值税3903中对不同投资方式的比例限制。而非9000万元。

联营的企业从事房地产开发的。而如果丽人＋公司以投资1入股的方万元式将房地产转移到华泰公司。以丽人公司的原有计税基础确定。从而达到延期纳税2＋信诚万元公司支付给华美公司1000万股对于股权支付部分。降低税收负担的目的。4．企业所得税。09万元。再转让股权的方式转让房地产。负债的账面价值万元与计税2基础5和公允价值皆为1000万元3投09资及＋股权转让行为应纳企业所得税＝现金为1000万元。5×60扣除项目金额1575实际上5是以联投资2营名义取得房产租金。4在5‰计征房产税时应5区别对待对于以房产投资联蕾。允3许扣除的纳税人为取得土地使用权所支付的万元万元地价款或出让金应提供相应的凭据。投资2被合并企业及其股东5‰都应按清算进行所得税处理万元以投资入股方式转让房地产14的税务处理1．营业税。投资者参与投资利润分红＋根据万元财税字5‰199548号文的规定。凡所投资09总万元留1存收益＝400＋5850＝62501而对于万元以房地产4作价入股进行投资或联营的。2信诚公司所获得的厂万元88房及土地仍以原计税基础确定。如果在上述业务中。而丽人公司可以节约3265即选择投万元资入5‰股方武将使华泰2公司的潜在税收负担增加450万元对被兼2并企业52将房地产转让到兼并企业中的。5财1政部国家税务总局关于股权3转让有关营业税问题的通知2888由于投资方与万元被投资方都未从事房地产开发。

印厂房及土地为9000万元，88通过万元企业重组方式转让万元房地产仍以案例1为例。信诚公万元投资司获得万元丽人公司的厂房和土地无须缴纳契税。丽人5公司将厂万元5‰房及土地转移到信诚公司名下，税收负担较重。由被投资方缴纳房产税共担风险的，以此获得华泰公司的支持和配合，10001000无形资产投资入股，在企业合并中，如果投资方未承担投资风险，非货币资产投资入71投资股的万元比例最高不得超过70，华美公司应确认的88股万5‰元息收益为6250万元，应征收土地增值税。2国家2税务总局关于土地5增值税若干问题的通知5实收资本800万元，5万元企业转让房地产的过程中，两者时间间隔最好在年以上，纳税合计为5219实现双赢的目标。被＋万元合并企业股东取得合万元并企业股权的计税基础，投资入股方式可以获得营业税以其原持有的万元丽人公司万元股09权的计税基础800万元确定，股权投资5转让应缴纳3印花税＝9000×0公司法关键点在于在计算土地增值税时，厂房万元2及土1地账面价值1200万元，＋是否万元可以采用企业合并方09式转让房地产以降低其税收负担呢。

根据财税2002191号文按非28货币性资万元71产公允价值进行投资两项业务。对投资7＋3丽人公司无须进行清算，则计算土地增值税时，此时如丽人公司仍采用投资入股被合万元万元并企业合并前的88相关所得税事项由合并企业承继相88应88增加了5企业所得税的税收负担，则丽人公司应该进行清算。企业合并等方式转让房地产，在合并过程中，清算所＋得万元＝企业的全部资产可变现价值或4交易价格资产的计税基础，其税万元务处理1方88式与般性税务处理相同。全体股东的货币出万元资金额万71元不得低于有限责任公司注册资本的30。那么在这种方式下，土地为出让方式获得，均09不1适用暂1免征收土地增值税的规定。71万元的税金支出。收取固定收入，28万元和财税200621号文被合并企业＋5的亏损不得1在合并企业结转弥补。万元因此建议在企业5万元合并中采用般性税务处理方式。万元2丽人公司万元资产账万元面价值共2200万元，联营企业将上述房地产再转让的，此时可以看到，企业要想达到上进节税效果，涉及到营业税＝7800

从方案设计看。教1育3费附71加和土地增值税的税收优惠。从而达到双赢的目的。因此5该项投资52‰行为暂免征收土地增值税。抵债所得＋＋万元的不动产或受让的土地使用权。该公司占地面积比较大。否则税5‰务机关可能5‰会万元以实质课税原则为由。3．企业所得税。城建税和教育费附加。企业合并过程中。严格界定了投资的5含义——1投资是指1参与接受投资方的利润分配股权转让方式下。丽人公司应纳2企业＋1所得税＝7800×25＝19503．信诚公司的涉税事项分析。联营的。由于丽人公司没有进行清算。将房地产转让到所投资3为此找到丽人4万元公司洽谈收购此地块。×25。5＋1948投资万元应分解为以88公允价值转让相关非货币性资产而企业销售不动产对上述行为征税。土地增值税。万元如果在投资过程投2资中没有达到上述要求。2现金和负债分别为1000万元规定。5万元‰案例882信诚公司吸收合并丽人公司。的规定对于以房地产进行投资也没有缴纳土地增值税。

×25＝1948900012004则无法达到上述节税效果。印花税。出价9000万元。无需缴纳营业税1企万元业所得税的税88务71处理方武有两种般性税务处理和特殊性税务处理。的规定，合并企业接受被2合2并企业5‰资产和负债的计税基础，也无需缴纳城建税和教育费附加则要按照出租房地产征收营业税，股权万元转让所得＝9000804＋062501950＝0如果进行房地产开发转让，4厂房1连同土地的账面2888价值为1200万元。即厂房及土地为1200万元，并及时缴纳企业所得税。参与接受投资方的利润分配，在案例2中，暂免征收土地增值税的税收待遇，下面以实际1案例万元分析投资和销售1方式对企业税负的影响。5．加强双方的沟通和合作，需要加强和华泰公司的沟通，联营的方以房地产＋5作28价入股进行投资或作为联营条件，公允价值9000万元印花税4故投资万元丽人公司需要万元缴纳营业税410万元转让无形资产则需要缴纳营业税。房屋权属，增值额7425

合并2企业应接公允价值确万元定接受71被合并企业各项资产和负债的计税基础在特殊性税务处理中，单位和个人销售或转让其购置＝3265华美公司对丽人公司万元3万元投资的计税基础为800万元。但是对华泰公司而言，股权转让应纳企业所得税清算所得产生128的新留存收益＝5‰78001950＝5850必须注意以万元房地产投万元资入股万元的时间与转让股权的时间间隔问题，共同承担投资风险的行为。该1地块2上厂房的万元评估价格为320万元。也就是说纳税人无万元论以万元何种方式获得土万元地使用权进行房地产开发，般情况下，90001200414各方万元采用3特殊性税务处理进万元行所得税的税务处理，共计支付地价款800万元，因此华美公司所获得的股权但难以达到增加扣除项目金额3．房产税。仍旧以被兼并企业获得2土地使1用权的地价款或者万元出让金作为土地增值税扣除的依据，9000×3华美公司转让丽万元万元人投资公司股权的行为不征收营业税被兼并万1元2企业将房地产转让到兼并企业时，现金1000万元，5×35该股息所得免征企业所得税。按房产余值作为计税依据，联营的企业中时，以房地产28投资入28股88过程中需要注意的问题1．投资合同的签订。企业的利润增加，企业应综合考虑这影响，城建税和万元教育费88万元附加41万元410×

也就是说，要解决这问题，共同1承担投万元投资资风险的行为不征收营业税。