京建发178号文(京建发2020年178号文件)

当危旧楼房，遇上改建试点工程，项目为何举步维艰？居民心生芥蒂，签约率仅有54.54%，危旧楼改建为何不被居民接受？

身处于繁华市区的劲松一区114号楼，经历了四十多年的风霜洗礼，如今楼体变得十分破旧，楼房抗震能力严重不足，居住安全已成最大隐患。于是在2020年，114号楼在劲松街道的积极推动下，被正式列为第一批危旧楼改建试点即将进行原拆原建。谁知部分居民却对此政策心存诸多疑虑，围绕装修补偿、新增面积、出资投入、周转费用等方面提出了不少疑问。民生试点项目遭遇阻碍，居民所求究竟为何？为何居民对获得一套安全、有电梯、70年产权的全新楼房，如此排斥呢？

上周日，北京卫视热播的全国首档市民与公共领域对话的社会民生类节目《向前一步》走进114号楼，邀请未签约居民代表、产权单位和实施主体北京第五建筑工程集团有限公司代表、社会资本愿景明德（北京）控股集团代表、劲松街道代表等相关人士，共算拆与建的“加减法”，化解居民心中的顾虑。

危旧楼改建“减去”危险与隐患，“加上”安全与可靠！原拆原建并非拆迁，补贴究竟几何？

要想了解114号楼的问题，首先需要了解京建发〔2020〕178号文《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，文件中详细讲述了危旧楼房改建的适用范围：“经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居民安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或者适当扩建方式进行改造，排除居住危险和安全隐患。”由此可见，危旧楼房改建是为了解危排险，给居民带来一栋安全、可靠的全新住宅楼，让他们的生活更加平安、幸福。

据悉，危旧楼房改建试点项目被纳入老旧小区改造范畴，是抗震加固的一种形式，并不是具有商业开发性质的拆迁。此次危旧楼房改建，将由政府、产权单位北京第五建筑工程集团有限公司、社会资本愿景明德（北京）控股集团，以及居民四方共同承担约5000万元的项目成本。其中，政府的投入以基础类建设为主，虽然会出于惠及民生的出发点，予以居民一定比例的周转费补偿，并适当扩大居住面积改善居民生活，但不会给予装修补偿，面积补偿等其他补偿款项。然而居民却对此十分不解，希望从装修补偿、新增面积、出资投入等方面获得相应的补偿。

“劲松模式”加入社会资本，或将让居民收获百万增值？危旧楼变新楼，上涨空间潜力巨大？

根据京建发178号文，拥有房屋产权的居民需要出资用于两部分：“一是原面积的改建成本中，除政府和产权单位补助之外的不足部分；二是要承担新增面积的成本。”居民补足新增面积的成本，也可以采用两种方式：“一是承担改建的成本，二是按照同地段、同品质普通商品房价格70%左右负担。”

为了降低居民的负担，劲松街道“出奇招”想办法，启用“劲松模式”引入社会资本愿景明德（北京）控股集团，摊薄居民的出资成本，同时多次与产权单位实施主体北京第五建筑工程集团有限公司代表进行沟通，并反复核算。最终，114号楼居民无需承担原住宅面积的改建成本，新增面积部分也只采用承担改建的基础成本，即每平米8400元，远远低于政策中居民出资的比例,以最大诚意对待114号楼危旧楼改建试点的居民。

原拆原建后的114号楼将是配套电梯设备全新的住宅楼，居民也将重新拥有70年的大产权，且新增面积将一并纳入新的房本中。以居民王女士家为例，现在房屋的建筑面积为64平米，改建后建筑面积增加了7平米，目前114号楼所在小区均价每平米55449元，新增的7平米，除去改建基础成本，就增值33万元。再按照目前市场价值，同地段、同年代带电梯的住宅楼，均价在每平米64000元，那么王女士家改建后的原住宅面积部分至少是每平米增加一万元，也就是64万元，加上新增7平米的33万元。从短期来看，114号楼的市场价值至少增加了100万元，而全新的房屋应该还有更大的上涨空间。

危旧楼改建项目一波三折，何主任带病奔走倾听居民诉求！

本期《向前一步》进行了7个小时的节目录制，期间经历了一次未签约居民的愤然离场，以及一次长达两小时的现场断电沟通。正如主持人马丁所说“任何一个探索和实验都不是件容易的事情”，除了节目现场的焦灼沟通，场外则经历了更多艰辛与波折。

在此次114号危旧楼改建项目中，劲松街道城市管理办公室何主任主要负责协调各工作组工作进度以及居民疑难问题的解答。就在2020年11月114号危旧楼改建项目启动的前夕，何主任刚刚经历了生命攸关的大手术。手术之后，他不顾身体的病痛，坚持入户调查，倾听居民的各种诉求，想办法为有实际困难的居民解决问题。一个月的时间，何主任往返于街道和小区之间上百次，每天都要开各类协调会，带病连续工作十小时以上，只为了居民能够早日住上安全的房子。

在本期节目中，未签约居民算的是心中的小账，装修补偿、增加房屋面积、降低出资成本等，但在解危排险的危旧楼改建中，劲松街道算的是大帐，引入社会资本尽量减少居民出资，与产权单位多次协商尽快让居民住上安全的房子，过上幸福的生活。