唐山中心城区房价节节攀升，那么房价除了乱人眼的开发商利润外都还包括啥子列，为了非地产人士看起来简单些，接下来咱们按土地费用、行政性收费、建造成本（包括前期工程费、配套设施费、建安费、工程相关费、工程后续成本）、基础设施费（水、电、气、暖、上下水等）、园林景观费、税费、费用及利润七个个方面简单介绍下，划分方式与地产项目测算略有不同，重点是便于理解，今天咱们先看下房地产价格构成之一土地费用。
1.土地出让金：政府出让国有土地的价格，就是政府卖地的成交价；
2.出让方式：现在住宅用地土地出让有招标、挂牌、拍卖三种方式，三种方式透明度及竞争性排序招标
3.拍卖相关的几个价格：既然目前住宅用地都是用拍卖方式，那么就涉及四个价格，评估价、拍卖底价、保留价、成交价，确定方式也是按这个顺序来的。
A、评估价是评估中心根据土地市场情况做出的专业评估价格，供决策者参考；
B、拍卖底价就是土地拍卖公告上的起始价，决策者根据评估价及对城市的经营理念、房地产的调控目标确定的；
C、保留价就是该地块最低成交价，同上是决策者定的，一般不对外公布，只有流拍的时候大家才知道最后的报价低于保留价，拍卖师据此确定流拍；
有时候市场不好的时候前三个价格基本相同，相反市场火爆的时候三者逐次递增，当然最重要的是决策者的城市经营、地产调控的理念。
D、成交价就很简单了，同上面的土地出让金。
4.容积率：简单理解就是地上建筑面积除以土地面积，为什么说简单理解那，是因为不同城市为了鼓励建设配套设施会允许配套设施部分不计算容积率，唐山中心城区目前没有相关政策，只有装配式有个容积率激励政策，但还没有那家享受过。普通网友就理解地上建筑面积除以土地面积就成了。
5.建筑密度：楼基地占地面积除以土地面积，做个简单算数大家更好理解了，比如土地面积100，容积率2，建筑密度50%，如果建一栋楼，那么就是建筑面积200的4层楼，具体咋算的就作为给家里神兽（小孩）的算术题，让神兽们帮帮忙吧。
6.楼面地价：终于说到重点了，这是衡量房地产价格构成中土地费用的重要指标，计算公式：楼面价格=土地总价/（土地面积*容积率），可以简单理解为每平方米楼价里面土地是多少钱。
7.房地比（也叫货地比）：房地比=商品房售价/楼面地价，这是衡量城市房地产发展成熟度（间接反映房地产价格）的重要指标，也可以理解为土地成本在房价中的比重，房价越高的城市往往比重越重，北上广深等一线城市都超过了50%，目前唐山也逐步接近了。
理解了上面的概念，主要是为介绍房地产价格构成中的最重要的组成部分土地费用，当然土地费用除了上面的土地出让金外还包括契税（土地出让金的4%）及很少的不动产登记费。
下面简单看下唐山2007年到2019年中心城区住宅用地成交情况吧
2007-2019唐山中心城区住宅用地土地成交情况
看到楼面价涨幅的波段是不是和咱们感受的房价涨幅很一致，其实唐山的房地产是地价催动房价上涨。这里面2018年好像比2017年有所下降，其实不然，因为2018年成交的地块基本全是平改用地（老地老办法），主要包括谢家庄（新城澜樾府）、常各庄（万科公园大道）、付家屯（恒大学庭）等，他们都是按老地老办法底价拿地，所以土地成本相对便宜，这也是这几个项目目前性价比也不错的原因。
这是唐山中心城区土地成交汇总情况，其实如果分重点片区来看，涨幅更加明显，总结下：
1.唐山土地价格趋势决定了新售商品房价格走势；
2.唐山房地产价格构成中土地费用占比逐步扩大；
3.地价稳才能房价稳，然后就是保障合理的供应量；
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