编者按：2021年楼市在跌宕起伏中落下帷幕。回首这一年，上半年楼市的炙热，下半年的急转直下，从政策、金融、土地供应、二手房指导价等，全都在发生着改变，也让无数人购房心生疑虑。2022年扑面而来，新的一年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？安徽楼势独家策划【新机遇】，从上市量、政策、土地等方面，揭秘如何把握新的置业逻辑？
2021年，是楼市跌宕起伏的一年，合肥楼市调控政策频出，大小调控不下于10个，主要集中在上半年，致使楼市自10月份后降温明显，真正做到“房住不炒”。
回顾一下，合肥2021年的楼市调控究竟有哪些？
01
离异2年仍按照原家庭房查
2021年1月5日，“限制离婚购房”，针对用“假离婚”换取购房资格、获取不正当利益或享受购房贷款利率优惠的情况，合肥出具相关政策，对离异人员未满2年，仍按原生家庭房查，这也是自2020年12月23日合肥严查补缴社保后再次针对合肥购房条件作出调整。
02
严查“办证买房”
2021年1月14日，合肥市人力资源和社会保障局郑重声明：各级人社部门自2021年1月1日起，不再组织职业资格认定和核发职业资格证书。再次强调：职业技能等级证书并未纳入我市人才购房资格认定范围。
03
恶意炒作将限制买卖住房
2021年1月26日，针对合肥出现的哄抬房价事件，合肥五大部门联合下发红头文件，严厉打击哄抬房价等违规行为！
短短一个月，堵住社保补缴、离异购房、人才购房、哄抬房价等行为！当月滨湖二手房成交非常低迷！出现双方僵持状态：房东不想卖，客户也不想买。
04
房产企业、中介被约谈
2021年3月11日，合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房地产开发企业、房地产经纪机构约谈会。
一是不得捆绑搭售、价外加价。二是不得虚假宣传、无证预售。三是加强行业自律和内部管理。
05
单价超过5万/㎡房源要求下架
2021年3月23日，爆出58、安居客端口被要求下架所有单价超过5万/㎡的房源。
06
新政“八条”
2021年4月6日，新政八条作为合肥楼市重大转折点，涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八个方面。
市区热点楼盘“摇号 限售”政策：
登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。
刚需购房人须满足以下条件：
（一）登记购房人符合我市住房限购政策的；
（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；
(三)登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；
（四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。
市区学区内成套住房入学年限政策：
自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
二手住房限购政策：
进一步收紧我市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。
法人、非法人组织购买住房政策：
针对法人、非法人组织参与购买热点商品住房项目增多的现象，在借鉴外地调控经验的基础上，《通知》明确，在市区范围内暂停向法人、非法人组织出售新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。
“法拍房”限购政策：
对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合本市住房限购政策。
从严调控商品住房价格：
一是强化房价地价联动机制，严格“限房价”。新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。
二是从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，不再纳入商品住房价格备案范围。
三是合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。
新政一周后，合肥市场热度降低，限购区量价齐跌，非限购区热门学校成交大幅下降，二手住宅市场量价齐跌。
07
土拍规则调整：竞自持 摇号
2021年5月11日，合肥市首批“双集中”供应地块公告，公告中明确，拍卖方式调整为“价高者得 最高限价时转竟配建租赁住房 摇号”。
在出让文件中明确最高竞自持面积，并规定竟自持成交地块达地上层数50%，摇号成交达地上层数80%，方可销售，同时加严限价标准，在出让文件中单独确定定各宗地的商品住宅平均备案价格，进一步平稳市场预期。
在第二批集中供地竞买规则再次发生改变，由此前的“价高者得 最高限价时转竞配建租赁住房 摇号”改为“价高者得 竞装配率 摇号”“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”，要求限房价 竞品质。
08
冻资摇号 严查购房资金来源
2021年7月1日，合肥将完善现有公开摇号政策，为了让摇号程序更加公平，将实行冻资摇号。
09
摇号细则有所调整
2021年7月26日，合肥市房管局发布通知，将《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》（合房（2021）17号）第五条“登记购房人自当期登记之日起至摇号选房结果公示止。不得参加其他项目的购房摇号登记”调整为“摇号资格公示结束，未获得选房资格的登记购房人（不含递补选房资格购房人）可参加其他项目的购房摇号登记”。
10
扩大二手住房限购范围
2021年8月24日，调控再加码，扩大二手住房限购区域！建立热点学区二手住房交易指导价发布机制！
自2021年8月25日起，暂停合肥市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市电溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。
11
高新购房新规
2021年10月8日，合肥高新技术产业开发区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例的房源优先用于刚需人群购房后，同时提供不低于总房源30%比例的房源用于合肥高新技术产业开发区职住平衡试点工作。
12
新房执行三个必查制度
近日，合肥市住房保障和房产管理局对部分未按规定落实《关于加强新建商品房交付工作的通知》文件要求，未及时填报9631制度申报系统房地产开发企业进行约谈。据了解，合肥市房产局房地产市场监管处对商品房执行“三个必查”工作制度。
“开盘前必查”，对商品房销售现场进行认真检查，督促企业全面公示商品房相关信息；“交付时必查”，对即将交付项目进行现场指导，督促企业做好交付准备，履行合同约定相应义务；“投诉后必查”，对重大信访矛盾隐患项目进行核查，深入了解问题情况，提出处置意见。
2021年以来，共有122个项目（批次）交付，总体交付较为平稳。合肥市房产局市场监管处累计巡查商品房项目553次，有力规范了合肥市房地产市场秩序。
在这大小12次的楼市调控中，期间还有网传的装修基础包、升级包等备案方式等等，不过目前来看，新政八条对合肥楼市影响最大，对新房的摇号限售、二手房限购、学位制等等，有效打击了投资客、炒房客，正是这一系列的调控政策，使得合肥楼市迅速降温，平稳发展。总结如下：
1、调控频率与力度加大。
2、调控维度加深。
3、反应速度加快。
4、信贷全面收紧。
不过值得注意的是，在此次调控中，有效保护了刚需买房，在市场调控期，购房相对更加公平公正。
刚需可以最低首付，合肥目前市区最低首付3成，三县2.5成参与热盘摇号登记。
普通人购房，热门楼盘首付比例至少8成，眼睁睁看着倒挂盘、限价盘擦身而过，自己竟没有购房资格！不过随着楼市降温，目前首付比例均有所下调，摇号中签率也在提高；
结语
2022年，你觉得合肥楼市限购放松的概率有多大？还会出台调控政策吗？
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