抵押人分别就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别践行各自的抵押权设立登记手续，在认可两个抵押权均有效的前提之下，两个抵押权之间如何确立其受偿顺序和范围？学说和裁判中争议较大。
两种观点各有其正当性的解释基础和可行的解释路径。《民商事审判会议纪要》最终采纳了第一种观点，即重复抵押说：建筑物或者建设用地使用权分别抵押给两个不同的债权人的，两个抵押权均属合法有效，其效力均及于建筑物和建设用地使用权之全部。两个效力均及于建筑物和建设用地使用权的抵押权，构成抵押权的竞存，根据《物权法》第199条第1项的规定，依登记的先后确定两个抵押权之间的优先顺位。《担保制度司法解释》第51条第3款规定：“抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。”该规定也与《民商事审判会议纪要》所采取的司法态度相同。
至此，我们大抵可以得出房地分别抵押时的相关规则：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反《民法典》第397条第1款“一并抵押”的规定而无效。在践行相关抵押权设立登记手续之后，根据《民法典》第397条第2款的规定，建筑物抵押权的效力及于建设用地使用权，建设用地使用权抵押权的效力及于建筑物。在抵押权实现时，应依《民法典》第356条或第357条的规定，一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，各抵押权人按照抵押登记的先后顺序就变价款依次享有优先受偿权。
文 ｜高圣平，中国人民大学法学院教授，法学博士
转自：法务之家
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