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最近是不是总有人在告诉你
房地产税来了，赶紧把房子卖了！
房地产税，抓紧换套房子！
房地产税一出，房子将要大跌！
......
不要着急，虽然房地产税的实施是板上钉钉的事情了。房地产税改革试点工作已经在10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过。
但是这次并没有再公布更细节的东西了。
很多人都好奇房地产税到底会如何执行，怎么来执行？
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其实在楼市政策这件事上，早期中国内地一直在学习香港地区。商品房预售、户型公摊等等，这些我们已经熟悉到不能再熟悉的操作，都是从香港地区一路传到了内地。
土地使用权交易、土地批租和城市土地储备等一系列土地财政制度，更是大大影响了中国内地楼市。
而房地产税在香港地区也已经执行100多年了，我们不妨先来看看香港地区是怎么收房地产税的。
NO.1|壹
房地产税怎么收，先看看香港
这里只介绍个人持有房产所需要交的税，在香港地区，除了在购买时要一次性缴纳的各种税费。
后期个人持有房产还需要持续缴纳三个税种。
1、第一种税是差饷。所有类别的房产，包括私人及公营房屋，无论是空置、出租或者自住，都须按相应的租金乘以税率缴纳税款。大概在一年租金的5%左右，按照季度分开进行缴纳。
其中需要注意的是，差饷可以业主缴纳，也允许租户缴纳，如果与业主的租赁合同没有明确规定，则默认租户缴纳。
2、第二种税叫做地租。香港地区每年会收取地租，税率是一年租金的3%左右。也是按照季度进行分开缴纳。
但在香港地区只有新界和九龙地区需要交地租，香港岛和九龙界限街以南的部分地方不用交地租。
香港界限街|网图
3、第三个就是物业税。注意，香港地区的物业，指的是个人所拥有的的房产资产，而不是我们一般所说的物业服务。
物业税主要针对出租房屋的房东，如果是自住，则不需要缴纳物业税。
而出租房屋，则每月需要缴纳租金的15%左右的物业税，但可以扣除差饷和必要的修葺支出。
如果是出租中环核心的一套30000元/月租金的房子，房东的持有成本包括：
差饷，30000元x12个月x5%=18000元
地租，30000元x12个月x3%=10800元
物业税，30000元x12个月x15%=54000元
一共是82800元，占到一年租金的23%，但香港地区每年还会有相当多税费减免的政策。
以香港地区目前的房价来计算的话，最后实际需要支出的，差饷和地租大约也就是房产价值的千分之2。整体而言，香港地区的“房产税”确实不算高。
NO.2|贰
国外是如何收税的，国内会怎么学习
国外的房地产税，相对来说就比较的高，像美国、日本、韩国的持有成本差不多都在房产价值的2-3%左右。
从全球房地产税征收体系整体来看，还是着重保护刚需人群的，针对多套房和豪宅持有者影响更大。所以刚需群体不必担心，房地产税会有政策倾斜。
上海和重庆也已经试行房地产税很久了。
比如上海的三口之家，共计2套房，总面积200平，单价7万，总价1400万。减掉180平免征面积，还剩20平，140万需要征税。应缴纳的税费为1400000×0.7×0.4%=3920元。
比如重庆三口之家，有2套须征税房产，总面积200平，单价2万，总价400万。其中100平需要征税，应缴纳的税费为100×0.5%×2=10000元。
显然，无论是上海还是重庆的房产税，都将大量普通购房者豁免在外，并且有非常多的优惠。
重庆2015~2017年的房产税总共征收了约175万元左右，年均不足60万元，同期重庆出让土地的收入分别是2015年：674.5亿，2016年：781亿，2017年：1255.2亿。
上海的情况也类似，2015年~2017年上海土地出让收入年均1600亿，房产税收入年均170万元左右。房地产税在重庆和上海的税收收入中聊胜于无。
NO.3|叁
哪些城市会试点收税，武汉是否会在其中
10月23日在会议上，明确提到本次试点周期为5年。可能也是基于上海和重庆已经试实行的房产税进一步深化和加速，让房地产税在财政收入的比例加大。
按照之前的标准，房产税征收，无非两种模式：
一是按套数征收，即首套刚需免征，主要针对多套持有者征收；
二是按人头面积征收，比如之前的60㎡标准。
而武汉到底会不会成为房地产税试点城市，大家都非常关心。
关于试点城市官方没有公布，目前呼声最高的是深圳、浙江和海南等。我们预测首批试点城市必然是前期房地产市场火热的一二线城市。
同时已经建立二手房指导价的城市，很有可能是为房地产税铺路，这批城市也很有可能成为试点，分别是：深圳，广州，东莞，成都，西安，宁波，无锡，合肥，三亚，绍兴，衢州，金华等。
武汉作为中部地区老大，新一线城市，近些年的政府收入也是非常依赖土地财政，这两年的房价整体一直处于上涨中。
武汉是否会成为第一批房地产税试点城市，你们觉得呢？
NO.4|肆
无论房地产税如何收，要学会选择优质房产
我们认为房地产税对于房价不会有大的影响，该涨还是要涨！
房地产市场的底层逻辑还是地段、人口、金融、产业、供需。只要这几点没有变，楼市上涨的基本面就不会被改变。
比如香港地区、各国核心地段，即便已经实施了非常完整的房地产税政策，但是依然没有抑制住房价的上涨，本质是城市的基本面非常稳固。
特别是武汉光谷这样高新产业聚集、人口净流入高、住房需求大的板块，更是拥有坚实的基础。
那么房地产税的实际意义在哪呢？
我们认为，主要目的不在于抑制高房价，而在于转换政府收入方式，降低对于土地财政的依赖程度，为经济发展找一张长期饭票。
无论房地产税如何收取，房地产税对于刚需的影响应该是不大的，但是对于在国内有多套投资性房产的人来说，长期来看是很难逃过高昂的税率了。
所以在光谷选房，我们认为有三个要点。
1、老破小、文旅盘、度假房，都必须要慎重考虑。如果遇上房地产税增加了购房者的持有成本，这类产品在市场上可能会出现抛售的情况，进一步加剧这类房子的价格下跌。
2、房地产税不会成为购房的阻力，重点在于后续置业类型的调整，以及手头房产的逐步优化。尽量挑规划丰富，具备极大成长性的区块，配套逐步落地，人口逐步集聚，包括房产市场本身活跃，都是对冲通胀或者房地产税成本的有效方式。
购房逻辑尽量遵守，主城区>郊区，一二线城市>三四线城市，改善>刚需，次新>老破小，大城市核心区域的改善楼盘才是真正的优质资产。
3、选择租售比高的板块，像关山大道这样租客比较多的地方，房东都比较强势，房产税会有部分转嫁到租客上，减轻自己的持有成本。
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