房地产企业收入确认时间税法的规定 54号(房地产企业如何确认收入税法规定)

税务研究------有关增值纳税义务时间与会计确认收入时间的差异及相关处理

一、增值税的纳税务时间与会计确认收入的时间有同与不同的成因分析

第一、增值税的纳税业务时间确认收入的时间分别遵循的基础，其中增值税的纳税义务时间

依据税法的相关规定，而业务的确认的时间，遵守会计制度对收入确认的准则。

第二、所谓纳税业务时间，就是产生纳税义务的时间，所谓确认收入的时间，就是符合会计

制度收入确认的条件，计入企业主营业务收入或其他业务收入，相应的结转成本，确认应收

债按仅的时间，按现行的企业会计准则的规定，企业需通过五步法确认收入。

第三、会计确认收入的时间常实质重于形式，而税法恰恰是形式形式决定内容，也就是只要

开具了发票，就产生了纳税义务。

第四，纳税义务时间基本上与会计收入的确认时间，基本保持一致。不一致的只有少数情形。

二、主要的增值税纳税义务时间与收入确认是不一致的情形：

第一、纳税人提供租赁，销售不动产、转让无形资产

1、纳税义务时间未收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，也就是合同

约定付款的当天，未签订书面合同或合同未约定付款期限的，为应税行为完成的当天。

2、财务确准会收入的确认时间为租赁物交付之日，房产交付之日，无形资产使用权交付之

日。

第二，有关提供劳务纳税交易务时间及财务确认收入的时间不相同

1、提供劳务的应纳税义务时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，也就是合同约定付款的当天，未签订书面合同或合同未约定付款期限的，为应税行为完成的当天

2、关于一般劳务收入确认（不包括建筑业），企业会计准则第14号《收入》

分两种情况进行处理：一是企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应

按累计成本发生额与预计履约成本所占的比重确认营业收入，二是企业在资产负债表日

提供劳务交易结果不能够可靠估计的，应当分别下列情况处理：已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；已经发生的

劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认

提供劳务收入，体现会计核算谨慎性质量要求。

　　第三、关于建筑业纳税义务发生时间及会计收入确认

1、纳税义务时间与前面一样

2、建筑业收入确认，会计上处理适用企业会计准则第15号《建造合同》，其收入的确认

与一般劳务收入的确认原则基本一致，在具体业务处理上更为具体，也分两种情况进行处

例：一是在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，按累计支付占履约成本的比

例确认收入，二是企业在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，应当分别

下列情况处理：已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额

确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；已经发生的劳务成本预计不能够得到补

偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入，体现会计核算

谨慎性质量要求。

第三，除房地产销售，提供劳务，建安业务、提供租赁外销售商品，进口业务

1、会计收入的确认：在满足五个条件也就是(1)商品销售合同已经签订，企业已将商品

所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方; (2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所

有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制; (3)收入的金额能够可靠地计量; (4)已发生

或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 《 (4)相关的经济利益很可能流入企业; (5)相关

的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。可以确认收入的实现。

2、税收确认纳税义务时间：增值税纳税义务时点确认: 按照取得增值税专用发票的日期

确认纳税义务时间，也分几种情形

1>、采用直接收款方式销售，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给对买方的当天;

2>、采用托收承付或委托银行收款方式销售，为发出货物并办妥托收手续的当天;

3>、采用赊销和分期收款方式销售，为按合同约定的收款日期的当天;

4>、采取预收货款方式销售，为货物发出的当天;

5>、委托其他纳税人销售，未收到代销单位销售的代销的当天;收到代销清单时已收到全部或部分货款的，为收到货款的当天;发出商品满180天仍未取得清单，视同销售，未满180天的当天;

6>、销售应税劳务，为收取销售额或取得索取销售额凭据的当天;

7>、发生“视同销售”行为，为货物转移的当天;

8>、进口货物，为报关进口的当天。

三、有关新的收入准则对哪些行业影响最大

第一、从上述五步法确认收入导意图可以看出，五步法确认收入的依据为合同，按合同的履约成本的比重确认收入，建筑安装，房地产业影响最大，它是对原按完工百分比法的一种彻底否定，毫不讳言，完工百分比法中的工作量的测定，已完工作量的测定人为的成本太多，容易粉饰报表或人为的造成项目在当年亏损，让满足报表人将利润转入下一年度的空间。

第二、采用履约成本占预计合同总成本的比例确认收入确认收入，符合会计核算原则中的收入与成本配比的原则，由于房地产行，建安业均有预算，且有完整的工程造价，且存在建设方，施工方，监理方、设计方，工程造价方等各方利益者，所以其成本的制定比较准确，按新的会计准则确认收入是一种可行的方法。

第三、新会计准则，对销售商品，进口等的企业基本无影响，因为货物的交付，风险及报酬的转让，商品的的所有权的不存在这些核心要素一个没变，所以对该类企业基本无影响。

第四、对有合同附加条件的合同，如附加安装，售后等条件的合同，在附加条件没有满足时，企业一般不确认收入。

四，如按客户要求提前开具了发票，不管是否符合财务收入确认的时间，一律从开票之日起产生了纳税义务。

第一，客户提出开票付部分款项，而货物未发出，此时按开具的发的税额，交纳税收，其财务会计处理为，借记：应收账款或其他应收款，贷记：应交税费-应交增值税>销项税额>,如收到了钱,应借记银行存款,贷记应收账款或预收账款,当然对同一个客户不能同时在应收账款及预付账款挂账,按相关制度的规定,预收账款不多的企业,可以不设预收账款这个科目,收到直接计入应收账款的贷方,不过在填报报表时,应重分类成预收账款,报表上预收账款列示的金额是预收账款的贷方与应收账款贷方之和.

第二，实务中存在的一次性开具跨年的发票,如一次性开具两年的房租合同,一次性收取超一年的培训费等,此时开票时,产生增值税纳税义务这一点没有异议,关键在于企业会计收入确认的时间,得完全依据合同,如2020年8月,企业一次性收取客户的培训费127.20万,时间为2020年8月至2022年7月31日,企业在收到款项开票的财务处理为,借记银行存款127.20万元,货:主营业务收入5,应交税费-应交增值税<销项税额7.20万元,货递延收益115,,在9月份的处理为,借递延收益5万元,或主营业务收入5万元.

四、关于建筑装企业，房地产行业收到预收款的财税处理，按现行税法的规定，其预交率应为3%，现在有一个案例来说明

案例一、A房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于2020年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项109万元，原应交税金-应交增值税专档账科目余额为0,且应交税金-未交增值税余额为0。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定，A房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元（109÷1.09×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳：

1、计算预缴金额，109/<1 9%>*0.09=3万元

2、会计处理 借：应交税费-预交税金3万,货记银行存款3万

需要指出的是,增值税的专档账,也就是应交税费-应交增值税,,其专档项目分别为进项税额,销项税额,进项税额转出,出口应抵内销税额,已交税金,预交税金,转出未交增值税,转出多交增值税,出口退税等专栏实行动态平衡,其期未余额一定为0.均转入应交税费-未交增值税这个明细科目,如为借方余额,则为留抵税额,如为贷方余额,则为本月已交的增值税额.

还有一点.,已交税金,是当月交当月的税收,在实务中一般很少发生,特作说明.