非房开企业土地增值税清算(非房开企业转让土地使用权的土地增值税)

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号

缴纳时间：

按满足清算条件确定

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

计算方法：

应纳税额=（增值额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目金额：

1.取得土地使用权所支付的金额

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目

其中，北京市普通住宅与其他类型房地产增值额与应纳税额应该分别计算。部分省市普通住宅、其他类型房地产、非普通住宅增值税与应纳税额分别计算，部分省市可选择合并单位，土地增值税清算管理规程细则由各省自行规定，各省土地增值税清算需遵循各省土地增值税清算管理规程。