房屋两证（三书一证一表取消成两书）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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哪些无证房屋可能不会被限期拆除？又有哪些无证房屋在征收拆迁中可能会获取一定的补偿？这类内容往往是家有无证房屋的被征收人围观的重点，而其答案又是五花八门，令人难以判断真伪虚实。本文，在明律师就结合实践中的认定规律，按照“从严把握”的原则为大家做一番解析。

房屋存在无证这一“要命”的合法性瑕疵，任谁都想着自己的房子能与有证房屋同取消等对待。因而，很多人执迷于一些坊间的说法，甚至将哄人的假话信以为真。

比如说2008年以前建造的房屋都不应被拆除，都能获取补偿，看似依据《城乡规划法》施行时间，其实非常勉强。

最浅显易房屋懂的道理在于，除《城乡规划法》之外，早已有之一表的《城一证市规划法》《土地管理法》及其实施条例乃至于各地方的“城乡规划条例”等，都对“建房要有审批手续”这一原则性要求做了规定。单纯强调房屋建造于2008年以前，并不能为其换得一个合法的身份。

在明律师认为，符合以下几种条件两证的“无证房屋”在实践中可能会被“轻罚”，即不至于被限期拆除，可能通过补办证件获取合法身份，在拆迁中也有希望获取适当的补偿。

三书

其一，国有土地上的房屋，原则上不应无证、缺证，否则很难获得补偿。

总体而言，城市中对违法建设的相关规范要比农村地区健全得多。国有土地上房屋无证的状态是非正常的，即便在二十年前也是如此。

譬如2021年6月新修订的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第33条规定，1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门可按照实际使用性质给予货币补偿。

而对于1967年至2009年之间建设的此类无证房屋，就只能按60%给予补偿了。

城市中存在大量的如电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》中张大民搭建的无证自建房，这种在已有合法房屋的前提下加盖出来的房屋在征收、腾退项目中是很难获取补偿的。

换言之，农村地区的无证房屋本就相对普遍一些，其存在长期缺乏监管的实际状况不容回避，获取一定补偿利益的希望也更大。

其二，“单地证”“单房证”的缺证情形要好于完全无证。对于农村房屋而言，完全合法应当持有至少两证——集体土地建设用地使用证（地证）和农村房屋所有权证（房证）。

地证主要记载获批宅基地使用权的准确位置、四至范围、面积和“一户”之上的全部成员，但其对所建住宅房房屋屋的建筑面积、层数、高度等信息往往难以完整记录。这就需要额外的房证来两书加以补充和完善。

显然，在面临拆迁腾退或者违建查处时，“证”这东西是有就比没有强。鉴于农村许多地区在前十年二十年都未曾核发过乡村建设规划许可证，更没有对村民的建房行为做过任何实质性的监管，只要涉案房屋有前述两证之一，其合法性就算是有所保障了。

当然，这并不是一证说有一证就可以随意改建、扩建了。如果经调查取证改建、扩建行为属实且确未履行新的报批手续，那么改、扩建部分仍有可能被认定为违建，进而被拆除而不予任何补偿。

其三，房屋的建设年代如早于上世纪90年代，靠上“历史遗留原因形成的无证房屋”这一标准的可能性更大。

在明律师前面提到过，简单粗暴地拿2008年“划线”是缺乏依据的。除非有关部门在责令限期拆除决定中明确依据《城乡规划法》第64、65条的规定将涉案房屋定性成违建，这会儿我们可以用“法不溯及既往”这一原则来提出质疑，限拆决定有可能因其适用法律错误而遭撤销。

但即便我们将其撤了，有关部门仍可以重新作出限拆决定，并且找出当地早于2008年施行的法规条文来。故此，单单一个2008年是不能解决全部风险的。

综合各地的此类案件裁判看，上世纪90年代是一个比2008年更稳妥些的“分水岭”。如今已是2021年，建造于20多年前的房屋即使没有证，也更容易靠上“历史遗留原因形成”的“边儿”。靠上了，或许不能避免被拆两书除，但获取部分补偿的机会就大增了。

实践中很多地方的做法是，对这类建造年代较早的房屋不予违建认定，而是直接基于补偿方案的规定给予“打折”补偿（比如前面广州市的规定就很典型）。

这样一来，被征收人就不必担心自己的房子会因无证而很快被限期拆除，通过征收补偿的程序拆除，尚有起到决定性作用的“补偿（安置）决定”在等着我们，对补偿结果不满我们也可针对其提起复议或者诉讼，救济的途径还是比较清晰的。

其四，确有招商引资、行政允诺背景的无证房屋好于完全意义上的“私搭乱建”。对于临街门面房、企业厂房、民一表宿酒店等经营性房屋而言，招商引资的事实显然有取消助于被拆迁人减少损失，这有大量的裁判支持。

被拆迁人需要注意以下3方面问题：一是要妥善保存当年招商引资时的相关证据，比如地方政府的相关政策文件，有关部门颁成发的荣誉证书，有关领导参与项目开工竣工仪式的视频、照片和签订的书面招商引资协议等等，防止政府一方“新官不认旧账”；

二是要加强法治意识，尽早了解涉案项目在用地、环保、规划、消防、房屋建设安全等方面的合法性情况，争取将可能存在的违法隐患予以消除。

三是当年的“招商引资”管不到近期的新、改、扩建行为，要意三书识到招商引资绝非授权企业肆意妄为，该遵守的法律法规必须严格遵守。

其五，涉案房屋系当事人一家的唯一居住房屋。这种情况从道理上非常好理解，但现实中绝不能“想当然”。

基于农村“一户一宅”“户有所居”的宅基地使用原则，当事人一家在农村的唯一住宅房屋不应被限期拆除、不予补偿，而是应当允许通过补办审批手续、另行审批宅基地建房、集中安置等方式予以解决的。

但对于城市中的房屋这一状况则不保险。城市里人多地少是事实，大量的人没房住也是事实。完全未经审批的违建是不能用作某户人家的居住生活的，该拆还是要拆。确有居住困难的人员可通过在户籍地申请住房保障来获得公共租赁住房，从而有一个栖身之所。

在明律师最后要提示大家的是，无证房两证屋虽不能与违法建筑划上等号，但确是一种比较不利的情况。被拆迁人一定不可盲目偏听偏信一些网文、传言，对自己房屋将会面临的补偿、拆除形势作出盲目乐观下的误判。及时咨询专业律师，在律师的指导下确认好房屋的实际状况成，在法律许可的框架内争取更有利的补偿、处置结果，才是真正理性务实的做法。

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