日前，沈阳市房产局出台了《2021年全市物业管理工作要点》，并将采取多项举措强化物业管理。
本期嘉宾
沈阳市房产局物业处副处长 田家川
沈阳市房产局物业处三级调研员 张大权
连线实录
问：物业企业擅自提高物业费是否合理？
答：物业服务收费是甲乙双方按照物业服务合同约定标准收取。如果要涨物业费，必须经业主大会会议表决通过。
问：我们小区好多一楼业主破坏园区绿地，占为己有种花、种菜，还有私搭乱建的现象，谁来管？
答：根据《辽宁省物业管理条例》规定：“物业管理区域内禁辽宁止下列行为：侵占、损坏公共绿地及其附属设施；违反规定种植果树、蔬菜。违反前款规定的，业主委员会有、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后应当依法予以处理。”
因此，如果存在上述行为，都有应由业主委员会或物业服务企业制止，无效的由城市管理执法部门处理。
问：我买的新房没有装修，一直空置没有住，是否应该缴纳物业费？
答：根据《辽宁省物业管理条例》规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”
因此，因业主原因空置的物业，物业服务费应由业主承担。
问：我们缴纳的物业费都包括哪些费用？
答：物业服务费一般包括物业服务人员费用，物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任保险费用，办公费用，管理费用，固定资产折旧以及经业主同意支付的其他费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。
问：我们小区是老旧小区，除自治管理方式外，还可以选择哪些哪些服务模式？
答：根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项：确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业”，都有以及《沈阳市物业人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》的规定，经营范围旧住宅区依据业主大会决议可选择的服务哪些模式有专业化物业服务、保障型物业服务、社区物业服务中心、自治管理和产权单位服务。
关于物业管理
今年沈阳要这样做
强化行业指导与监管
◆严格执行信用监督考核
对核实的物业投诉问题，要下发《责令整改通知书》，对拒不整改或整改不到位的，下发《信用扣分告知书》予以信用扣分。
对物业企业不依法履行合同服务公司，侵害业主合法权益、合法利益，服务不达标、不作为、乱作为等40种违法违规进行惩戒。
◆规范住宅维修资金管理
开展住宅维修资金专项检查，重点检查维修资金管理机构设置、人员配备和经费渠道情况，以及管理和使用是否规范，原存在问题是否整改到位，居民使用是否便捷等。
◆开展垃圾分类进物业小区专项行动
指导物业服务企业加强住宅区垃圾分类工作宣传引导，积极推进智能垃圾分类箱进住宅区、垃圾分类箱房设置等工作，组织物业服务辽宁企业落实“四分类”，厨余垃圾投放设施配备率达到100%。
◆夯实信息系统数据采集
随着“智慧物业”信息系统功能的逐步上线，要在去年物业服务企业和物业项目信息录入的基础上，按照系统信息填报要求，进一步完善企业和项目基础信息，着重于企业和项目党组织物业建设、公用设施设备、电梯、停车位、强弱电等信息的采集，从而形成完备的信息管理数据，为后续物业管理数据清、分析准、监管到位做好基础工作。
◆推进物业问题报告制度
要求物业服务企业加强对住宅区堵占楼道公司、侵占消防通道、私搭乱建、车辆违规停放等行为的管理，劝阻或制止业主违规行为，拒不听从的，第一时间向相关行政主管部门报告，并做好相关记录。
对行政执法部门进入住宅区开展执法的，物业服务企业要积极配合、协助。
推进融入基层治理
◆规范业主委员会履职行为
配合街道社区推动住宅区和商业楼宇业主大会的组建工作，选举产生业主委员会。对业主委员会定期开展业务培训，切实发挥好业主委员会在业主与物业服务企业间的桥梁作用。
◆推进老旧小区选聘物业服务人
配合街道社区做好老旧小区物业服务模式的选聘工作。老旧小区具备成立业主委员会条件的，要引导其成立；不具备成立条件的，经街道指导，可由社区或物业管理委员会代行业主委员会职责。业主委员会成立后应组织召开业主大会有，选择适合的物业管理服务模式，推动物业管理全覆盖。
◆促进物业管理和基层社会治理深度融合
在强化物业服务企业党建工作的基础上，发挥党建引领作用，推动物经营范围业服务企业融入社区基层治理，在街道党组织领导下，建立社区、业主委员公司会、物业服务企业协调议事机制，配合街道社区落实基层工作，化解物业管理矛盾纠纷，使物业服务服务公司企业成为基层治理的长期参与者，从而实现共谋共建共享。
拓展物业增值服务
◆加快发展线上线下生活服务
指导、鼓励物业服务企业拓展服务范围，依托智慧物业管理服务平台建设，探索“物业服务 生活服务”模式，通过便利服务、特殊服务，打造线上线下生活服务圈，满足业主日益增长的服务需求。
◆推动发展居家社区养老服务
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