万科与碧桂园财务分析(碧桂园天玺湾)

日前，碧桂园发布的公告显示，6月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约533.3亿元，权益合同销售建筑面积约630万平方米。

今年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长13.54%，连续6个月实现累计同比增长；累计实现权益合同销售建筑面积3451万平方湾米，同比增长8.36%。

完成全年目标六成

碧桂园并未公布全口径的销售数据，不过据克而瑞发布的2021年上半年销售排行榜显示，碧桂园上半年合同销售额达4264亿元，销售面积达到4430万平方米，销售业绩排名行业首位。

据中指院报告显示，2021年上半年，32家房企目标完成率均值为50.5%，其中碧桂园、佳兆业、大发地产3家企业目标完成率超60%，滨江、正荣、绿城等14家企业超过50%。

由此，碧桂园也成为四大龙头房企中，唯一一家完成了全年目标六成的房企。

据悉，在2020年度业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌曾表示，公司有信心在未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。而2020年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5707亿元。

对于碧桂园上半年的销售情况，亿翰智库发表观点称，“碧桂园拥有远见的投资能力，保障规模可持续增长。面对行业和市场环境的变化，碧桂园坚定聚焦五大都市圈，实现一至六线城市的全面布局，不仅覆盖需求充裕的一二线城市，而且持续深耕成长性较强的三四线城市，保障公司销售业绩的可持续增长。”

此外，亿翰智库还认为，碧桂园大量的土地储备分布在三四线，经过多年的深耕与与发展，几乎没有企业比碧桂园更了解三四线城市，而且随着公司现代农业、碧桂园服务和碧桂园地产业务之间的连通，与政府之间的联系加强，致力于推进乡村振兴，不仅有利于提升公司在三四线城市的品牌传播和认可度，同时又有利于加强公司在城市的定价权，最终实现市场的抢占。

克而瑞也在其研究碧桂园报告中指出，碧桂园土地储备除了规模优势外，还表现出以下两大特征：一是，相对稳定性；二是，领先优势在扩大。“2019年，碧桂园全口径土储建面达到2.43亿平方米，排名跃至行业第一位，但彼时与第二位的储备规模相差并不大。但到2020年，2亿平方米阵营只剩碧桂园一家，与第二、三位拉开显著差距。

“总的来说，碧桂园土地储备布局兼具广度和深度，资源分布天玺区域具备人口和经济发展支撑，投资转化率有一定保障。并且从投资趋向来看，继续围绕城镇化路线丰富土地储备，并从拿地方式、权益比例把控等方面保障土地质量，未来将释放出较高的效益。”克而瑞称。

有息负债总额降11.7%

实际上，有分析认为，对房企而言今年的经营压力较大。一方面是调控政策频出，需要保障销售额的稳定增长。另一边，“三道红线”叠加“集中供地”政策，使得房企的资金压力更大，资金需求也更为集中。

兴业证券在其研究报告中称，2021年地产板块接受的首要挑战便在于融资收紧带来的冲击，但冲击是有限的。偏紧的金融环境还会持续，但房企间分化加剧，基本面扎实财务稳健的头部房企不会受到太大的影响财务分析，反而融资优势更加突出。

“头部房企集中度提升是大趋势，板块内分化还将加剧，未来行业的竞争格局将更为稳固，资源更为聚集。基本面稳健扎实，现金流优异财务安全性财务分析高，盈利能力更稳定的大中型房企优势更加显著，销售和业绩都能保持连续稳定的增长，融资成本持续下降。”兴业证碧桂园券称。万科

从公布的数据来看，碧桂园财务表现一直保持稳健。最新财报显示，截至2020年12月31日，碧桂园有息负债总额降至3265亿元，大幅下降11.7%；期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。报告期内，碧桂园净负债率仅为55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%，远低于行业均值。

此外，截至2020年与底，碧桂园可动用现金余额达1836亿元，资金保障能力强大，现金流保持稳定。

标普在其最新的一份研究报告中称，中国开发商的联营合营担保已占万科到总有息负债的9%。从2016年到2020年，中国开发商的销售权益比从76%下跌至69%。从2015年到2020年，中国开发商的少数股东权益占总权益的比重从14%提高至39%。

标普认为，中国开发商在房地产开发项目上不断增加合作，以便于分散财务风险并减少资产负债压力。尽管这种合联营模式本天玺身并不会带来风险，但这种操作日益增多，导致分析师和投资者愈发难以判定房地产行业中的财务风险。

不过，标普采用“穿透”法（即若将联营合营模拟“并表”后的财务报表）来分析开发商的评级指标。不少企业穿透后该指标不甚理想。而根据标普估算，碧桂园不穿透前的债务/EBITDA为3.8，穿透后为3.5-3.7，结果较为良好。

或基于财务稳健性进一步增强，碧桂园受到了市场多方的认可。目前，三大国际权威评级机构中，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”评级，这在国内民营企业中屈指可数。早在2017年9月，惠誉就给予碧桂园投资级BBB-的企业信用评级。

去年，穆迪则将碧桂园评级逆势调升至投资级Baa3，标普也将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。